[법률실무]특별조치법과허위보증인으로등기된부동산을찾으려면

 [질의] 특별조치법과 허위의 보증인에 의해 등기된 부동산을 되찾으려면

옛부터 시골에 할아버지께서 소유하신 토지가 있었습니다.

그런데 그 토지는 등기가 안 된 토지입니다.

그 시절(1930년 전후)엔 시골에서 번번히 있을 수 있었던 일이라 합니다.

왜냐하면 마을 이장도 알고, 마을 주민들이 할아버지 소유의 땅이라는 것을 누가 뭐래도 다 알아 주었기 때문이었습니다.

이같은 일은 우리나라 시골에서 흔한 일이라 하더군요.

그런데 황당한 것은 1990년쯤에 정부에서 특별조치법이라 해서 소유권등기가 안 된 토지를 3명의 보증인만 있으면 그 사람 앞으로 등기를 해 주었다고 합니다.

바로 이것으로 인하여 졸지에 할아버지의 토지가 남의 이름으로 넘어 갔습니다.

할아버지께서는 30년 전에 돌아 가셨구요.

자식이라고는 딸이 한명 있는데 고향을 떠나 시집가서 살고 1년에 한번쯤 고향에 갑니다. 사실 그 토지는 고향에 오랫동안 사신 분들은 누구의(할아버지) 토지인지 다 알고 지금도 모든 분들이 인정을 합니다.

꼭 사기를 당한 기분입니다. 손자로서 꼭 할아버지의 땅을 되찾아 드리고 싶거든요.

지식인 여러분!!!

이 억울하게 넘어간 할아버지의 토지를 소송을 해서라고 되찾는 방법은 없을까요?

[답변] 등기의 추정력

먼저 너무 길어서 힘들다고 생각되시면 맨 아래쪽 단락만을 읽어보시면 됩니다. 그 단락에 적어 놓은 사항을 증명할 경우 소송에서 승소하실 수 있습니다. 그 이외의 경우엔 승소의 가능성이 없다고 보셔도 좋을 것입니다.

제 아는 분도 님과 같은 경우를 당하셨는데, 그 때 변호사를 쓰고 돈도 많이 잃었지요. 정작 당사자인 본인은 변호사의 말만 믿고 승소할 줄 알았는데 맨 아랫쪽 단락에 써 놓은 것들의 증명이 없다면 그 어떤 변호사가 오더라도 돈만 날리게 되는 것입니다. 아무튼 자세히 읽고 알고 싶으시다면 처음부터 끝까지 읽어보십시오. ^^

일단, 추정이 뭔지부터 짧게 이야기 해보도록 하지요.

추정은 소송상으로는 입증책임과 관련이 있습니다. 즉 'A부동산이 갑의 소유'로 '추정'된다고 할 때에 을이 이 A부동산이 자신의 부동산이라고 주장한다면 그 추정을 번복할 다른 증거를 제시하여야 합니다. 그 증거를 제시하여 그 부동산이 을 자신의 소유라는 것을 입증하지 못하면 패소하게 되지요. 추정에는 사실상의 추정과 법률상의 추정이 있습니다. 뒤의 경우가 깨기 더 까다롭습니다. 그리고 등기는 추정력을 갖습니다. 즉 어떤 부동산의 권리자로 등기된 자는 진짜 그 부동산의 권리자라고 추정이 됩니다. 그리고 이 추정은 '법률상 추정'입니다.

등기의 추정력에 대해 말씀드리겠습니다.

어떤 부동산에 보존등기 혹은 이전등기가 되어 있을 때 그 등기로 인하여 추정되는 것은 다음과 같습니다. 등기절차의 적법, 등기원인의 적법, 등기된 권리의 적법 이 세가지가 추정이 되지요. 예를 들면 부동산 A의 소유자로 보존등기된 자 갑은 그 부동산을 적법한 등기원인으로(이를테면 신축) 적법한 절차에 따라, 지금도 그 소유권을 가지고 있는 것으로 추정이 된다는 말입니다. 그리고 이 추정력을 깨뜨리는 방법은 몇가지가 있습니다. 을이 A부동산에 대해서 소유권을 주장하려면 이 등기의 추정력을 깨뜨리고, 그 다음에 그 부동산이 자신의 소유라는 것을 입증해야 합니다. 이 두가지의 과정이 필요한데, 이제부터는 그 추정력을 깨뜨리는 방법을 말씀드리겠습니다.

등기의 추정력을 깨뜨리는 방법

1)소유권보존등기의 추정력 깨뜨리는 방법

소유권보존등기는 소유권이전등기 등 통상의 등기와는 달리 등기신청자 단독의 신청에 의하여 행하여지는 것이므로, 그 등기가 원시취득에 의한 보존등기가 아닌 사실이 드러나면 그 추정력이 부정됩니다. -> 약한 추정력

원시취득이 아니라고 함은 건물의 경우에 위의 예에서 갑이 그 건물을 지은 것이 아니라는 것(즉 매수한 것이라는 사실), 혹은 토지의 경우엔 토지의 사정에 있어서 토지를 사정받은 사람이 갑이 아니라는 사실 등등을 증명하면 될 것입니다.

2)소유권이전등기는 이를테면 위의 예에서 현재의 등기자인 갑 이전에 X라는 사람의 소유였고 이 사람으로부터 이전등기를 받은 경우인데, 이 때는 X가 사망한 후에 이전등기를 받았거나, X라는 사람이 있지도 않은 사람이라거나(허무인이라고 하지요) 갑이 매수인이 아니거나, X가 매도인이 아닌 경우에는 그 소유권이전등기의 추정력은 깨진다고 할 것입니다. -> 강한 추정력

3)특별조치법에 의한 등기

잡설이 길었는데요. 이제부터 님에게 관련되는 이야기입니다. 잘 들으십시오... ^^

특별조치법은 사람들이 등기하지 않고 내버려 두는 부동산이 많아서 말이지요. 그 권리관계를 분명히 하고 이 후 등기에 의한 부동산거래를 원활하게 하기 위해서 만들어진 법이어요. 아무튼 ...그러한 특별조치법에 의한 등기의 추정력은 일반등기와는 달리 좀더 강한 추정력이 인정되거든요.

특별조치법은 세가지 정도가 있어요. 즉, 분배농지소유권이전등기에 관한 특별조치법, 임야소유권이전등기에 관한 특별조치법, 일반농지의 소유권이전등기에 관한 특별조치법 등이고 이에 의한 소유권보존등기와 이전등기는 보증서, 확인서에 의하여 이루어지는데 ①이들 보증서가 위조되었거나 ②기타 사유로 부적법하게 이루어진 등기여서 무효라는 입증이 없는 한(일반등기라면 추정력이 번복되는 사실 - 바로 위에서 설명한 사실이지요 - 즉, 전소유자가 사망한 이후에 이전등기가 경료한 경우나 소유권보존등기이전에 다른 소유자가 있는 것으로 밝혀진다 하여도 추정력은 깨지지 않습니다. ->최강의 추정력

특별조치법에 의한 등기의 추정력의 판례를 소개해 드리겠습니다.

추정력이 인정되는 경우

1. 임야소유권이전등기에관한특별조치법(1969.5.21 법률 제2111호)에 의한 소유권이전등기는 동 법 소정절차에 따라 이루어진 실체적 권리관계에 부합하는 등기로 추정되고, 동 법 제5조 소정의 보증서 및 확인서가 허위 또는 위조된 것이라는 등 특단의 사유에 관한 주장 입증이 없는 한 그 추정력은 그대로 유지된다. (대판 1982.4.27. 81다카1036)

2. 임야소유권이전등기에관한특별조치법에 의한 소유권보존등기가 경료된 임야에 관하여서는 그 임야를 사정받은 사람이 따로 있는 것으로 밝혀진 경우라도 그 등기는 동법 소정의 적법한 절차에 따라 마쳐진 것으로서 실체적 권리관계에 부합하는 등기로 추정된다. (대법원전원합의체 1987.10.13.086다카2928)

추정력이 깨지는 경우

글 처음에 말한 단락이 바로 이 단락입니다.

다음과 같은 것을 증명하면 추정력이 부정되고 그 다음 그 토지에 대한 소유권을 주장할 수 있을 것입니다.

1. 갑이 임야를 매수한 바는 없고 그의 어머니가 을에게 명의신탁하였다가 해지한 후 갑에게 증여하였기 때문에 위 특별조치법에 따라 자기명의로 등기하였다고 주장하여 갑이 을로부터 임야를 매수하였다는 내용의 '보증서나 확인서가 허위임을 자인하고 있는 셈이 되는 경우'

2. 보증인들이 보증서 작성 당시 그 내용의 진부를 알지 못하고 인장을 찍어 주었다고 진술하거나, 보증인이 임야의 소유관계를 잘 알지 못하면서도 단지 위원장의 말만 믿고 보증서에 날인하였다는 취지로 진술하고 있는 경우

3. 등기명의인이 그 임야를 취득한 일이 없으면서 보증서의 발급을 요청하였다가 거절당한 경우

4. 농지소재지 리, 동의 장 이외의 리, 동의 장이 보증서를 발급한 사실이 드러난 경우

5. 등기명의자 아닌 갑이 계쟁임야에 관한 등기권리증을 소지하고 있고 갑이 소송 문중이 임야를 계속 점유, 관리하여 온 경우

6. 보증서 기재의 매매일시경 매도인은 사망하였고 매수인은 만 5세 남짓이었으며 그 기재의 권리변동의 원인이 매수인의 주장과도 부합하지 아니하고 그 주장의 권리취득원인도 신빙성이 없는 경우

7. 적법한 양자가 되지 못하여 상속에 의한 취득의 주장을 인정할 수 없는 경우

8. 보증인이 등기원인사실도 모른 채 다른 사람의 말만 믿고서 보증서에 날인했노라는 뜻의 증언을 하고 있고 선순위등기명의자의 등기부권리증인 매도증서와 위 등기 이후분의 재산세 영수증 일부를 선순위등기명의자의 상속인이 소지하고 있는 경우

9. 보증인으로 위촉된 본인이 자신이 또는 자신이 대표자로 있는 종중이 사실상 양수한 토지에 관하여 보증한 경우

10. 보증서 기재의 매매일시경 매도인은 사망하였고 그 기재의 권리변동의 원인이 부동산을 증여받았다고 하는 매수인의 주장과도 부합하지 아니한 경우

--> 이상을 종합해보면 특별조치법에 의한 등기의 추정력을 번복하기 위해선 대체로 보증인을 건드려야 한다는 걸 알 수가 있지요.^^ 보증인의 보증이 잘못된 것이라는 증명을 하여야 합니다.

<법률실무 결론>

1. 해당 보증인 3명의 확인방법은 지자체(시골은 군청) 지적부서에 당시 신청서, 확인서를 행정정보공개청구를 하여 보증인을 확인한다.

2. 민사적인 방식 : 보증인을 섭외하여 당시의 보증서 내용을 소송 중 법정에서 보증인이 번복하여 허위의 보증서임이 판명되면 승소가능하다.

3. 형사적인 방식

 가. 해당 보증인 3명을 ‘사문서위조죄’로 형사고소한다

- 공소시효 5년 만료되면 꽝

- 보증인이 사망했으면 꽝

 나. ‘사문서위조죄’로 처벌받는다면 이를 근거로 민사소송을 진행한다.

 

 

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