[점유취득시효사건]법정지상권확인하는방법

 법정지상권 확인하는 방법

ㅁ 당사자의 설정계약(設定契約)에 의하지 않고 법률의 규정에 의하여 당연히 인정되는 지상권이다. 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급하는 결과 토지와 그 토지 위의 건물이 각각 다른 자에게 귀속하면서도 그 건물을 위한 토지의 사용·수익권(收益權)이 존재하지 않는 경우가 있게 된다. 이러한 경우에 그 토지 위의 건물을 위한 토지에 대한 잠재적인 용익관계를 현실적인 권리로 인정함으로써 토지와 그 토지 위의 건물과의 결합관계를 유지하여 사회경제적 이익을 도모하려는 데에 법정지상권 제도의 취지가 있다.

건물의 전세권(傳貰權)의 경우(민법 제305조), 저당권(抵當權)의 경우(366조), 가등기담보(假登記擔保) 등의 경우(가등기담보 등에 관한 법률 제10조), 입목(立木)의 경우(입목에 관한 법률 제6조), 관습법상의 경우 등이 있다. 경우에 따라 다소의 차이는 있으나, 어느 경우나 토지와 그 토지 위의 건물 또는 입목이 동일한 소유자에게 속하다가 토지와 그 토지 위의 건물 또는 입목의 소유자가 달라지게 되는 경우에 토지소유자가 그 토지 위의 건물 또는 입목의 소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다.

법정지상권은 법률의 규정에 의한 물권변동(物權變動)의 경우로서 등기하지 않아도 발생하며, 법정지상권의 발생에 관한 규정은 강행규정(强行規定)으로서 당사자의 특약에 의하여도 그 발생을 배제할 수 없다. 법정지상권의 일반적 효력은 설정계약에 의한 지상권과 같으므로 존속기간 등은 특별한 규정이 없는 한 일반지상권에 준한다. 지료(地料)는 당사자의 협의가 성립되지 않으면 법원이 결정한다(민법 제305·366조 등).

 

 

ㅁ 우리나라는 토지와 건물을 별개의 부동산으로 인정하고 있다. 토지와 건물의 소유자가 동일하면 건물과 토지 이용에 별다른 문제가 없다.

그러나 토지와 건물의 소유자가 다른 경우 건물소유자가 그 토지를 이용할 수가 있느냐가 문제이다.

토지소유자가 건물소유자를 위해 토지 사용을 허락해 주면 별 문제가 없을 것이지만 토지소유자가 건물소유자에게 토지 사용을 허락하지 않고 그 건물의 철거를 주장할 수도 있다.

이렇게 토지와 건물의 소유자가 동일했다가 어느 한쪽의 처분에 의하여 토지와 건물의 소유자가 달라지게 된 경우 건물의 소유자에게 그 토지의 사용을 법적으로 인정해 주는 제도가 법정지상권이다.

법정지상권이 인정되기 위해서는 첫째, 토지와 건물의 소유자가 동일하여야 하고 둘째, 저당권설정당시 건물이 존재하여야 한다.

법정지상권이 성립되면 토지 소유자는 건물소유자가 그 토지를 사용하는 것을 인정하여야 하고 다만 토지 사용료를 받을 수 있다.

그러나 법정지상권이 성립되지 않으면 토지소유자는 건물을 철거하고 토지를 자신의 뜻대로 사용할 수 있다.

ㅁ 건물주가 땅주인에게 매월 일정액을 납부하는 지료는 1차로 건물주와 경매낙찰자가 합의를 통해 액수를 조정하고 합의가 이뤄지지 않으면 법원에서 중재를 해준다.

"적정수준"이 정해지지는 않았지만 토지활용 가치가 높은 서울 및 수도권 대지의 경우 현재 예금금리의 2배 수준인 연 7~8%수준의 수익을 보장받을 수 있는 선에서 결정되는 게 보통이다.

법정지상권의 경우 효력이 발생한지 30년이 지나면 소멸되기 때문에 이 권리를 보장받는 빌딩이 포함된 대지를 매입해 상속하면 후대에는 자산가치가 더 커질가능성이 높기 때문이라고 전문가들은 설명했다.

*제280조【존속기간을 약정한 지상권】

1)계약으로 지상권의 존속기간을 정하는 경우 에는 그 기간은 다음 연한보다 단축하지 못한다.

1. 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목 적으로 하는 때에는 30년

2. 전호이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년

3. 건물이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년

 2)전항의 기간보다 단축한 기간을 정한 때에는 전항의 기간까지 연장한다

*제281조【존속기간을 약정하지 아니한 지상권】

  1)계약으로 지상권의 존속기간을 정 하지 아니한 때에는 그 기간은 전조의 최단존속기간으로 한다.

  2)지상권설정당시에 공작물의 종류와 구조를 정하지 아니한 때에는 지상권은 전조 제2호의 건물의 소유를 목적으로   것으로 본다.

ㅁ 경매 희망자가 법정지상권을 확인하는 방법

토지와 건물 중 한쪽만을 경매로 매각하는 경우에는 이를 매각물건명세서나 공고란에 법정지상권 성립여지가 있음이라고 기재된 경우나 그런 기재가 없더라도 제시외 물건이 독립한 건물로서 평가될 경우에는 다음과 같은 기준에 의해 확인, 분석할 필요가 있다.

① 법정지상권이 성립한 것으로 보아야 하는 경우

* 임의경매의 경우 저당권설정 당시에, 강제경매의 경우 매각시 토지와 건물의 소유자가 동일한

..경우

* 강제경매의 경우 매각시 토지와 건물의 소유자가 다르더라도 그 이전으로 거슬러 올라가 토지,

..건물의 소유자가 동일한 경우

② 법정지상권이 성립되지 않는 것으로 보아야 하는 경우

* 임의경매의 경우 토지에 저당권이 설정될 당시에 건물이 존재하지 않는 경우

* 등기부등본상 건물의 소유자와 토지의 소유자가 한번도 일치하지 않는 경우

* 매각물건명세서상의 특별매각조건에 건물을 철거한다는 특약이 있는 경우

 

 

 

 

 

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