[점유취득시효사건]무허가미등기건물의임차인문제

"무허가 미등기 건물"의 임차인과 법률 문제 

  

 

여러 문제가 있을 수 이지만 "임차인"의 이해관계를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 주택임대차보호법에 의한 보호범위

(1) 대항력과 우선변제권은 인정.

무허가나 미등기 건물에 대하여도 "주거용"으로 사용되는 한 주택임대차보호법이 적용된다는 것이 대법원판결이므로, 주거용 건물에 "입주+주민등록(전입신고)"를 하면 대항력을 취득하고, 나아가 "확정일자"까지 받는다면 우선변제권도 가질 것 같습니다.

건축물대장이나 건물등기부가 없는 상황에서 "주민등록(전입신고)"가 문제인데, "지번"을 주민등록하는 것 같습니다(대법원판결 사안에 다수 이런 경우가 보이네요).

(2) 주택임차권등기명령신청에 의한 임차권등기는 불허.

주택임대차보호법에 따른 주택임차권등기절차에 관해 대법원규칙 제1797호(임차권등기명령절차에 관한 규칙) 제3조는 신청서외에 "첨부서류"로서

1. 임대인의 소유로 등기된 주택 또는 건물에 대하여는 "등기부 등본"

2. 임대인의 소유로 등기되지 아니한 주택 또는 건물에 대하여는 "즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명할 수 있는 서면"을

함께 제출할 것을 요구합니다(이글과 무관한 기타 서류는 생략함).

즉 1.임대인이 임대한 건물이 "등기된 건물"이라면 "등기부 등본"을 함께 제출해야 하고,

2.임대인이 임대한 건물이 "미등기 건물"이라면 "즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기 를 할 수 있음을 증명할 수 서면"을 함께 제출해야 합니다.

서울중앙지방법원 등기과(등기 신청과)에 문의해보니, 등기 실무는 위 규칙 제3조 제1호의 "등기부 등본"을 함께 제출해야 할 것을 요구하므로, 무허가 미등기 건물의 경우 "등기부 등본"자체가 부존재하므로, 무허가 미등기 건물 특히 무허가 불법건축물(예:옥탑방)의 경우에는 임차권등기명령신청을 불허한다고 합니다.

그러므로 이러한 불법건축 건물을 임차한 임차인은 직장문제등으로 "이사"를 가는 경우 "대항력(및 우선변제권)"을 상실할 수 있습니다.

위 규칙 제3조 제2호에 대해서는 등기과(등기 신청과)에서 언급은 없었지만, 개인적인 생각으로는 제3조 제2호에 해당할 수 있는 구체적인 경우는 "건축물 대장"이나 "(행정관청으로부터 교부받은) 건축물 사용승인서"가 해당할 여지가 있습니다.

주의할 것은 "건축물 임시 사용승인서"나 "준공검사서" "건축허가서"는 해당하기 어렵다 판단됩니다. 그리고 지방세법에 196조에 의한 재산세 과세대장에 의하여 발급한 재산 증명서"도 이론상으로는 가능하나 "실무상" 발급이 되지 않는다고 하므로 논외로 합니다.

(*참조: 건축법을 한번 보십시요. 그러면 "건축허가-사용승인서 교부-건축물대장의 기재"등의 순서를 알 수 있을 것입니다. 그리고 위와 같은 제3조 제2호의 해석은, 부동산등기법 제131조의 미등기 건물에 대한 소유권보존등기를 하는 경우의 첨부서류에 관한 법조문과 그 해석론을 참고한 것입니다).

결론적으로, 실무는 제3조 제1호에 따라 "건물 등기부 등본"을 제출할 것을 요구하고 있으며, 제3조 제2호도 위 대법원 규칙이 규정하듯이 첨부서류로서 제출 가능한데 그 구제적인 해당 서류는 "해석"에 맡겨져 있고 아직은 그에 관한 대법원판결 등은 없는 것 같아 ..문제의 소지가 있습니다).

2. "무허가 미등기 건물"에 대해 강제집행은 불가.

최근 개정된 민사집행법 제81조 제1항 제2호 단서는 "미등기 건물"에 대하여 강제집행이 가능하기 위한 요건으로서, 최소한 "건축허가 또는 건축신고"는 받은 "미등기 건물"에 대하여 강제집행이 가능하다고 규정하고 있습니다.

그러므로 "무허가 미등기 건물"의 경우에는 "건축허가"도 받지 못한 단계에 있는 미등기 건물이므로 강제집행이 불가능합니다.

그렇다면 보증금반환을 않고 있는 임대인에 대해, 임차인이 그 무허가 미등기 건물에 대해 강제경매을 할 수 없다는 결론이 나오는데...

3. "무허가 미등기 건물"에 대해 행정대집행법에 의한 "철거"는 가능.

무허가 불법건축물은 (위의 2의 경우와는 달리) 행정관청에 의한 "철거"의 대상이 됩니다.

임차인이 전대차계약을 하여 점유자가 제3의 전차인의 경우에는 구청에 그 건축허가, 신고 등에 관하여 문의하여야 한다. 무허가라면 당연히 그 철거 등의 조치에 대한 민원을 제기하면 되고, 허가가 되었다면 그 건축허가, 신고에 사용된 서류를 검토하여야 한다. 단순 토지임차권만으로는 건물을 건축할 수 없고, 특히 그 전차인의 경우는 임차인의 권리위에서만 이용할 권리를 가지므로 건축물을 건축할 권리가 없음에도 건축을 하였으므로 서류를 위조하였을 가능성이 있다. 즉 건축에는 토지사용승낙서가 필요한데, 임차인이 승낙해 준 사실이 없다면, 사문서위조의 형사처벌이 가능하므로 그 전차인과 임차인을 사문서위조로 고발한 다음 합의를 받는 방법을 사용할 수 있다.

4. 결론

무허가 미등기 건물(특히 무허가 불법건축물- 예:기존 건물을 불법 증축한 옥탑방 같은 곳)에 임차인으로 들어가려는 사람은 임차를 하지 않는 것이 좋을 것 같습니다.

거주지를 옮기려고 임차권등기명령신청에 따른 임차권등기를 하려고 하더라도 그 등기가 불허되고, 보증금 반환수단으로서 강제경매 신청을 하더라도 집행의 대상이 될 수가 없으며, 행정관청에 의한 철거시에 반사적으로 불이익을 입을 수 있다고 보입니다.

임차인의 보호관점에서 위와 같은 결론들이 납득하기 어려운 점도 있지만, 무허가 불법건축물을 일단 건축한 뒤, 임차인을 입주시켜서 그 임차인을 배후에서 조종하여 임차권등기명령신청을 하게 하여 무허가 미등기 건물에 대해 소유권보존등기를 하려는 건물주인에 대한 철퇴를 놓기 위해서나, 국토관리의 공익적 측면을 고려한 각종 제한(예:건축법에 의한 제한)을 잠탈하는 자에 대해 법의 실효성을 확보한다는 측면에서 볼 때 이러한 결론은 수긍할 수도 있다고 봅니다.

현행법상 "미등기 건물"에 임차한 임차인이 주택임차권등기명령신청을 하는 경우에 각종 구비서류가 모두 첨부된 경우에는, "미등기 건물"에 대해서 별도의 소유권보존등기 신청이 없더라도, "법원의 촉탁에 따라 직권으로 미등기 건물에 대한 소유권보존등기가 경료"하도록 되어 있습니다.

따라서 "미등기 건물"이 아니라 "무허가 미등기 건물"에 대해서도 주택임차권등기명령이 가능하다고 해석해 버린다면, 현행 부동산등기법상 집주인이 본인 스스로는 소유권보존등기를 할 수 없지만(*나아가 철거당할 운명도 됨), 위와 같은 주택임대차보호법상의 임차권등기명령제도를 이용한다면 "임차인을 불법건축물에 임차시켜서 그 임차인의 임차권 등기신청을 매개로 하여" 법원으로부터 소유권보존등기를 얻을 수도 있다는 결론에 결론에 이르게 됩니다. 위와 같은 결론은 일응 부당하다고 할 것이며, 그렇다면 불법건축물 소유자에 대한 철퇴를 놓는 과정에서 일정 부분 "임차인"의 불이익은 불가피하다고 생각됩니다. 

 

 

 

 

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