[법률실무]공동저당과경매배당

공동저당과 경매배당

- 기준일 2010. 10. -

    

                                                                  

▣ 공동저당의 개념

  

● 공동저당이라 함은 동일한 채권을 담보하기 위하여 여러개의 부동산(여러개의 토지 또는 건물, 토지와 그 지상건물, 여러개의 공장재단 등) 위에 설정된 저당권 또는 근저당권을 말함

● 목적물에 있어서 공동저당권의 순위가 반드시 동일할 필요가 없다(예건대 갑 부동산의 공동저당권은 제1순위이고 을 부동산의 공동저당권은 제2순위라도 무방하다).

● 공동저당은 반드시 각 부동산 윙 동시에 설정하여야 하는 것은 아니고 추가담보로서 때를 달리하여 설정될 수도 있다.

● 목적물은 모두 동일인의 소유에 속할 필요가 없으므로 소유자가 다르더라도 무방하다.

                                                                  

▣ 공동저당 경매에서의 배당

  

● 공동저당은 여러개의 부동산을 한꺼번에 저당한 것으로 여러 저당부동산이 매각되는 순서에 따라 각 부동산에 설정된 채권권리간에 배당이 문제가 된다.

● 공동저당권자는 이른바 저당권의 불가분성(민법370조)에 의하여 공동저당목적 부동산의 어느 것으로부터도 채권의 전부나 일부를 자유로 우선변제 받을 수 있으므로 동 부동산이 경매로 매각되는 경우 저당권자의 자유의사 여하에 따라 변제를 받다보면 동 부동산에 설정된 후순위저당권자, 물상보증인, 제3취득자에게 불공평한 결과를 초래할 수 있다. 따라서 민법은 공동저당권자의 자유선택권을 원칙적으로 보장하면서도 공동저당권자의 의사에 의한 불공평한 결과를 피하기 위하여 각 부동산에 ‘합리적인 부담’을 할당하도록 규정하고 있다(민법368조).

● 동시배당의 경우

1. 공동저당권의 목적부동산이 전부 매각되어 그 경매대가를 동시에 배당하는 때에는 각 부동산의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담을 정한다(민법368조). 여기서 말하는 각 부동산의 경매대가라 함은 매각대금에서 당해부동산이 부담할 경매비용과 선순위채권을 공제한 잔액을 말한다. (법원실무제요 민사집행II 676~691쪽)

- 예를 들어 A, B, C 부동산의 매각대금이 각 3,000만원, 2,000만원, 1,000만원이고 A부동산에 관하여 1번 저당권자 을이 500만원, B부동산에 관하여 1번 저당권자 병이 400만원의 채권을 가지고 있고 A, B, C 부동산이 부담할 경매비용이 각 300만원, 200만원, 100만원인 경우에 A, B, C 부동산의 경매대가는 2,200만원 (3,000만원 - 300만원 - 500만원), 1,400만원 (2,000만원 - 200만원 - 400만원), 900만원 (1,000만원 - 100만원) 이 된다.

2. 공동저당권자가 공동저당 부동산에 선순위인 경우에는 각 부동산의 경매대가의 비율로 공동저당권자의 채권을 안분하여 각 부동산의 경매대가에 할당하여 배당순서를 정하고 남은 금액을 다음 채권자순으로 배당하게 된다.

3. 공동저당권자가 후순위인 경우에는 선순위자에게 우선배당하고 남은 잔액을 기준으로 각 부동산의 부담액을 정한다.

- 여기서 선순위자란 공동저당권자보다 ‘선순위’인 저당권자, 전세권자, 조세채권자를 말한다.

- 위 1번의 사례가 대표적 예이다.

- 공동저당권이 공동저당물건의 일부에 관하여서만 순위 1번이고 나머지 일부에 관하여는 순위 2번인 경우의 배당에서도 동일하게 적용한다. 

4. 공동저당 목적부동산의 일부에 공동저당권과 동순위의 채권자가 있는 경우에는 해당부동산의 동순위자와 공동저당권자가 채권액별로 안분비례하여 배당하며 해당부동산의 남은 잔액을 경매대가로 하여 공동저당권자의 채권을 위 2번과 같이 배당한다.

● 이시배당(異時배당)의 경우

1. 공동저당권의 목적부동산의 일부만이 매각되어 그 경매대가를 먼저 배당하는 때에는 공동저당권자는 그 대가로부터 채권금액을 변제받을 수 있으나 이 경우 그 매각한 부동산의 차순위 저당권자는 선순위저당권자가 공동저당 목적부동산전부가 매각되어 동시에 배당을 했다면 다른 부동산의 경매대가에서 변제를 받을 수 있는 금액의 한도내에서 선순위자를 대위하여 저당권을 행사할 수 있다(민법 제368조2항).(인터넷 부동산뉴스 펌)

- 민법 368조 2항은 선순위 공동저당권자가 공동저당 목적부동산의 일부에 관하여만 경매신청을 한 경우라든가 또는 그 목적부동산 전부에 관하여 경매신청을 하였으마 민사집행법 124조의 준용으로 그 중의 일부 부동산에 대하여만 매각이 허가되고 나머지에 대하여는 매각불허가가 된 결과 매각된 일부 부동산의 매각대금만을 배당하는 경우에 다른 부동산이 부담하여야 할 채권액의 한도에서 차순위권자가 대위하는 것을 인정함으로써 차순위권자 상호간의 이익의 조화를 유지하려는 취지에서 나온 규정이다.

- 예를들어 갑이 3,000만원의 채권을 위해 4,000만원 가격의 A부동산과 2,000만원 가격의 B부동산에 관해 순위 1번의 공동저당권을 가지고 있고 을이 3,000만원의 채권을 위해 A부동산에 관해 2번 저당권을 가진 경우에 갑이 A부동산만을 경매에 붙여 그 매각대금 4,000만원을 배당하는 때에는 이로부터 갑은 그 채권 3,000만원 전액의 변제를 받고 을은 그 잔액 1,000만원 밖에는 변제받지 못하게 된다.

그러나 만약 A,B부동산이 동시에 매각되어 그 대금이 동시에 배당되었더라면 갑은 A부동산의 대금으로부터 2,000만원, B부동산의 대금으로부터 1,000만원의 변제를 받게 될 것이므로 B부동산이 동시에 매각되었더라면 분할분담하게 될 1,000만원에 관하여는 을은 갑에 대위하여 후일 B부동산의 대금으로부터 변제받을 수 있다. 이 이치는 B부동산 위에 순위 2번의 다른 저당권자가 있는 경우에도 다를 바 없다.

이와 같은 대위의 문제는 B부동산만이 대금 2,000만원에 매각되었다고 가정하는 경우에 을이 변제받을 수 있는 금액을 규정한 것이며 실제로는 B부동산은 아직 매각되지 않은 상태에 있으므로 갑이 B부동산으로부터 변제받을 수 있는 금액 즉 을이 대위할 수 있는 범위는 B부동산이 실제 매각될 때까지는 판명되지 않는다.

따라서 A부동산의 매각대금을 배당하는 경우에는 집행법원은 을의 대위의 문제를 고려할 필요없이 갑에게 대금 3,000만원, 을에게 그 잔액 1,000만원을 교부하여 사건을 종료하게 된다. 다만 그 후 B부동산이 매각되어 그 대금을 배당하는 때에는 갑의 채권액을 이미 매각된 A부동산의 경매대가와 B부동산의 경매대가의 비율로 안분하여 을에게 1,000만원을 배당하면 된다.(법원실무제요 민사집행II 692~699쪽)

갑이 A부동산의 대가에서 변제를 받은 사실은 을이 B부동산에 대한 경매절차에 있어서 증명하여야 하며, 법원이 직권으로 이 사실을 조사할 의무는 없다.

2. 민법 368조 2항의 적용범위

- 선순위 공동저당권자가 저당권을 실행하는 경우, 후순위권자가 일부의 부동산에 관하여 저당권을 실행하는 경우, 일반채권자가 일부의 부동산에 대하여 강제경매를 신청하는 경우에도 적용.

- 민법 368조 2항에서 말하는 ‘차순위 저당권자’라 함은 공동저당권자의 바로 다음순위의 저당권자뿐만 아니라 기타의 후순위담보권자로서 매각으로 그 권리가 소멸되는 자 전부를 포함한다.

- 대위권은 공동저당권자가 일부의 부동산의 매각대금으로부터 그 채권의 일부만을 변제받은 경우에도 발생.

3. 차순위저당권자의 대위권발생의 요건으로서 공동저당권의 목적부동산이 전부 채무자의 소유에 속할 것을 요하는가 그렇지 않으면 목적부동산의 일부가 물상보증인 또는 제3취득자의 소유에 속하는 경우에도 위 대위권이 발생하는가에 관하여 보면 차순위 저당권자의 대위권은 공동저당권의 목적부동산이 동일한 채무자의 소유에 속한 경우에 한하여 발생한다.(대판 94. 5. 10. 선고 93다25417)

따라서 채무자 갑 소유의 부동산과 물상보증인 또는 제3취득자 을 소유의 부동산이 순위 1번의 공동저당권의 목적이 되어 있고 갑 소유 부동산에 제2순위 저당권자가 있는 경우에는 공동저당권자가 갑 소유 부동산을 먼저 매각하여도 갑 소유 부동산의 순위 2번의 저당권자는 을 소유 부동산에 대위할 수 없고, 반면에 먼저 을 소유 부동산을 매각하면 을은 변제자의 대위에 관한 규정(민법 481조)에 의하여 공동저당권자에 대위하므로 갑 소유 부동산의 순위 2번 저당권자는 을이 변제받은 후의 잔액에 대하여서만 권리를 행사할 수 있다.

● 실무

일반적으로 공동저당된 부동산 일부가 매각되어도 전부가 다 매각될 때까지 배당을 하지 않는 것이 법원실무다. (인터넷 대한민국 부자열전동호회 글 참조)

- 이시배당방법이 실제 계산상 복잡하므로 공동저당부동산이 전부 다 매각되기를 기다려 동시배당을 한다.

- 공동저당 부동산 중 일부 물건을 낙찰받은 사람은 전체 부동산이 매각되어 배당이 될 때까지 현재 점유자를 명도할 수 없는 문제가 발생한다. 즉 배당이 일부라도 되는 임차인은 배당을 받을 때까지 동 부동산을 계속 점유할 수 있기 때문에 낙찰자는 금융비융을 부담해 가면서도 동 부동산을 명도 및 사용할 수가 없는 일이 발생하게 된다.

- 서울 광진구 구의동 243-2 베스트트레드빌 오피스텔 50건(사건번호 2005타경5632)의 부동산이 경매로 나왔는데 일부 부동산이 낙찰되었으나 법원실무를 이유로 전체 부동산이 매각될 때까지 배당을 하지 않는 사례가 발생했다. 이렇게 되면 50건이 다 매각될 때까지 몇년이 걸릴 수도 있다.

- 물론 법 규정상 이시배당을 할 수 있는 것임을 대법원행정처에 이의를 제기하면 해당 경매사건에 대하여는 배당기일을 잡아 이시배당을 할 수 있다.

 

▣ 법률조문

  

● 민법

제368조 (공동저당과 대가의 배당, 차순위자의 대위)

①동일한 채권의 담보로 수개의 부동산에 저당권을 설정한 경우에 그 부동산의 경매대가를 동시에 배당하는 때에는 각 부동산의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담을 정한다.

②전항의 저당부동산중 일부의 경매대가를 먼저 배당하는 경우에는 그 대가에서 그 채권전부의 변제를 받을 수 있다. 이 경우에 그 경매한 부동산의 차순위저당권자는 선순위저당권자가 전항의 규정에 의하여 다른 부동산의 경매대가에서 변제를 받을 수 있는 금액의 한도에서 선순위자를 대위하여 저당권을 행사할 수 있다.

제481조 (변제자의 법정대위)

변제할 정당한 이익이 있는 자는 변제로 당연히 채권자를 대위한다.

 

 

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