[법률실무]임차권소송절차

임차권소송절차

- 기준일 2010. 1. 21. -

    

▣ 키포인트

● 임차보증금반환청구소송

- 관할 :  임차인 또는 임대인 주소지 관할법원 (지방법원, 지원, 시군법원)

- 비용 :  소가별 인지액, 사물관할별 송달료

* 당사자가 임대인, 임차인 각 1인이고 청구액이 5천만원일 경우 320,600원  { = (5천만원 x 0.0045 + 5,000원) + (2 x 15회분 x 3,020원) }

- 제출서류

(1) 기본서류 : 소장 1통, 부본 (상대방용), 임대차계약서 사본, 주민등록등본, 등기부등본(임차주택), 내용증명(임대차계약해지)

(2) 대리인 제출시에는 임차인의 위임장/인감증명서 각 1통, 대리인의 신분증

● 부동산가압류

- 관할 :  임차인 또는 임대인 주소지, 부동산소재지 관할법원 (지방법원, 지원, 시군법원)

- 비용 :  인지액 (2,000원),  송달료 (당사자별 3회분), 등록세/교육세 (청구금액 x 2.4/1000), 보증보험료 (청구금액 x 1/10 x 0.422%)

* 당사자가 임대인, 임차인 각 1인이고 청구액이 5천만원일 경우 비용합계 161,220원  { = 2,000원 + (2 x 3회분 x 3,020원) + (5천만원 x 2.4/1000) + (5천만원 x 1/10 x 0.422%) }

- 제출서류

(1) 기본서류 : 가압류신청서, 임대차계약서 사본

(2) 대리인 제출시에는 임차인의 위임장/인감증명서 각 1통, 대리인의 신분증

                                                                  

▣ 임차보증금반환청구소송

  

● 총설

- 임차인은 임대인이 임대차보증금의 반환을 지연하는 경우 보증금반환청구소송을 통하여 집행권원을 받아 강제집행을 통해 임대차보증금을 회수할 수 있다.

- 보증금반환청구소송은 소액사건심판법을 일부준용(제6조,제7조,제10조,제11조의2)하여 임차권소송절차를 신속히 진행할 수 있다.

● 관할법원  

- 임차인 또는 임대인 주소지 관할법원 (지방법원, 지원, 시군법원)

● 제출서류

1. 소장 [첨부1.서식참조]

2. 부본 (상대방용)

3. 임대차계약서 사본

4. 주민등록등본

5. 계약해지통지 내용증명

● 재판기일 및 변론

- 기일은 소장부본을 송달하면서 정하며 1회의 심리로 변론을 종결한다.

● 신청비용

- 인지액 : 소가별 인지액

- 송달료 : 사물관할별

* 당사자가 임대인, 임차인 각 1인이고 청구액이 5천만원일 경우 320,600원  { = (5천만원 x 0.0045 + 5,000원) + (2 x 15회분 x 3,020원) }

▣ 가압류

  

● 총설

- 임대인이 임대차보증금의 반환을 지연하는 경우 가압류할 수 있다.

- 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인은 임차건물로부터 우선변제를 받을 수 있으므로 가압류할 필요성이 없다.

● 관할법원  

- 임차인 또는 임대인 주소지, 부동산소재지 관할법원 (지방법원, 지원, 시군법원)

● 제출서류

1. 가압류신청서 [첨부2.서식참조]

2. 임대차계약서 사본

● 신청비용

- 인지액 : 2,000원

- 송달료 : 당사자별 3회분

- 등록세/교육세 : 청구금액 x 2.4/1000

- 보증보험료 : 청구금액 x 1/10 x 0.422%

* 당사자가 임대인, 임차인 각 1인이고 청구액이 5천만원일 경우 비용합계 161,220원  { = 2,000원 + (2 x 3회분 x 3,020원) + (5천만원 x 2.4/1000) + (5천만원 x 1/10 x 0.422%) }

▣ 기재례

  

● 청구취지 기재례

1. 재산상속인이 승계시

- 피고는 원고 김OO에게 금 27,000,000원, 원고 이OO, 동 이OO, 동 이OO에게 각 18,000,000원씩 및 위 각 금원에게 대한 이 소장부본 송달 익일부터 완제일까지 연 20%비율에 의한 금원을 각 지급하라.

● 청구원인 기재례

1. 재산상속인이 승계시

- 원고들은 망 이OO의 재산상속인들바, 망 이OO은 2004. 0. 0. 전소유자인 김OO이 소유하던 서울 00구 00동 00호 부동산에 대하여 동 주택의 1층 방2칸을 전세금 9,000만원에 동년 0. 0. 부터 기간은 24개월로 하여 전세계약을 체결하고 동 주택에 임차하였습니다.

소외 김OO은 2005. 0. 0. 매매를 원인으로 피고에게 위 부동산을 2005. 0. 0. 소유권이전등기를 하였는 바, 망 이OO이 2006. 0. 0. 사망하였으므로 원고들은 위 전세금 9,000만원을 승계받은 재산상속인들로서 현소유자인 피고에게 임대차기간의 만료로 인하여 임차하고 있는 부동산에 대하여 더 이상 재계약의 의사가 없음을 알리고 위 전세금을 반환하여 줄 것을 구하였으나 피고는 이를 이행치 않고 있으므로 부득이 본 소 청구에 이르렀습니다.

2. 증여자를 상대로

- 피고는 전소유자인 김OO로부터 2005. 0. 0. 증여를 원인으로 2007. 0. 0. 소유권이전을 받은 소유자인 바, 원고는 2007. 0월로 전세기한이 만료되어 피고에게 재계약의 의사가 없음을 알리고 위 전세금을 반환하여 줄 것을 수차 구두 및 내용증명을 통하여 독촉하였으나 피고는 지금까지 기일만 지연하며 원고에게 위 전세금을 반환치 아니하고 있으므로 부득이 본소청구에 이르렀사오니 청구취지와 같은 판결을 하여 주시기 바랍니다.

▣ 임차권소송절차 QnA

  

● 보증금반환청구소송을 제기하려면 먼저 건물을 명도해야 하는지?

- 임대차계약이 해지되는 경우 보증금반환채무와 건물의 명도는 동시이행관계에 있으므로 보증금을 현실로 반환받는 것은 명도와 동시에 하여야 할 것이나, 보증금반환청수 소송은 건물명도 전에도 제기할 수 있고 주택임차보증금반환청구소송의 판결에 의한 강제집행은 건물의 명도를 하지 않고도 할 수 있다.

● 임차권등기후 배당요구하지 않아도 임차인에게 배당이 되는지?

- 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인은 경매절차에서 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속하므로 별도로 배당요구하지 않아도 배당된다(대법원 2005. 9. 15. 선고 2005다33036 판결).

● 소액임차인의 최우선변제청구의 절차와 방법은?

- 소액임차인은 경매절차가 진행중인 때에 임대차계약서사본, 주민등록등본 등 입증자료를 첨부하여 경매법원에 첫 매각기일이전 배당요구종기일까지 ‘권리신고 겸 배당요구신청’을 하면 된다. 배당요구종기일까지 권리신고 겸 배당요구신청을 하지 않으면 소액임차인일지라도 당연히 배당에서 제외되며, 매수인이 명도를 청구하는 경우 무조건 임차주택을 명도해 주어야 한다.

● 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인인데 경매절차에서 배당요구를 하지 않으면?

- 임차인이 배당요구종기일까지 경매법원에 배당요구를 하지 않으면 변제를 받을 수 없으며 매수인이 명도를 청구하면 해당 건물을 명도해 주어야 한다. 다만, 최선순위 담보물권 등이 등기되기 전에 대항력(점유 + 전입신고)를 갖춘 경우에는 매수인으로부터 보증금을 반환받을 때까지 임차주택을 점유할 수 있다.

● 임차주택 경매시 소액임차인의 대항력 유지기간은?

- 주택임대차보호법에서는 임차인이 대항력을 언제까지 유지하고 있어야 하는지에 대해서 명시적 규정은 있지 않으나, 민사집행법상 ‘배당요구종기일’까지만 대항력을 유지하면 되는 것으로 보인다. 따라서 소액임차인으로서 배당요구종기일까지 집행법원에 배당요구를 하고, 그 때까지 주택의 점유 및 주민등록을 유지하도록 한다.

다만, 채무자의 채무변제 등의 사유로 집행절차가 취소되는 경우도 있으므로 매수인이 매각대금을 완납할 때까지는 대항력을 유지하는 것이 안전하다. 

● 임차주택 경매시 임차인으로서 이해관계인으로 인정받으려면 권리신고를 해야 하는지?

- 이해관계인이 되는 주택임차인은 주택의인도 및 주민등록을 마친 임차인이면 족하고, 우선변제권(확정일자나 소액임차인)까지 있어야 하는 것은 아니다. 또한 경매기입등기 후에 대항력을 취득한 소액임차인은 우선변제권이 없어 배당을 받을 수 없지만, 대항력은 인정되므로 이해관계인으로 취급된다.

집행관의 현황조사 결과 이해관계인으로 표시되었을지라도 주택임차인 스스로 집행법원에 배당요구종기일까지 ‘권리신고’를 하여야 이해관계인으로 인정된다.

참고로 임차권등기시에는 법률상 당연히 배당요구를 한 것과 동일한 효력이 있으므로, 법원으로부터 권리신고 및 배당요구를 하라는 통지를 받았다 하더라도 권리신고나 배당요구를 반드시 할 필요는 없다. 실무에서는 임차권등기권자가 채권신고를 하지 않은 경우 보증금을 기준으로 배당한다.

● 경매절차상 배당요구하였다가 배당요구종기일 전에 배당요구신청을 취하한 주택임차인의 대항력은?

- 배당요구신청을 하였다가 취하하였다고 하여도 주택임차권의 대항력은 유지된다. 다만, 동일 임차주택에서 후행경매절차에서 우선변제권을 행사할 수 없다(대법원 2006. 2. 10. 선고 2005다21166 판결).

참고로 배당요구에 따라 매수인이 인수하여야 할 부담이 바뀌는 경우 배당요구를 한 채권자는 배당요구종기일 이후에는 철회하지 못한다.

● 경매절차상 배당요구 철회는 언제까지?

- 배당요구 철회는 ‘배당기일까지’ 할 수 있다.

그러나 배당요구에 따라 매수인이 인수하여야 할 부담이 바뀌는 경우 배당요구종기일 이후에는 철회하지 못한다(민사집행법 제88조).  배당요구에 따라 매수인이 인수하여야 할 부담이 바뀌는 경우란 인수하여야 할 부담이 새로 생기는 경우(예: 최선순위 전세권자나 대항력과 확정일자가 최선순위인 주택임차인이 배당요구하여 매수인이 위 권리를 인수할 필요가 없었는데 배당요구철회로 그 권리 자체를 그대로 인수하게 되는 경우)와 부담이 증가하는 경우 (예: 최선순위 대항력있는 주택임차인이 배당요구하였는데 확정일자를 받지 아니하여 배당절차에서 소액보증금만을 배당받고 나머지 보증금은 매수인이 인수할 것으로 예상되었으나 배당요구철회로 소액보증금까지 추가로 인수하게 되는 경우)를 말한다. 이런 경우에는 배당요구종기일이후에는 철회할 수 없으며, 철회하더라도 집행법원은 배당요구가 있는 것으로 취급하여 배당하고 필요한 경우 말소촉탁 또는 변경등기촉탁도 한다.

● 임차주택을 경락받은 임차인의 보증금반환채권 소멸여부?

- 주택의 임차인이 대항력을 갖춘 후 임차주택의 소유권이 양도되어 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환채무는 소멸하며, 대항력을 갖춘 임차인이 양수인이 된 경우에도 임대인의 보증금반환채무는 소멸하고 양수인인 임차인이 임대인의 보증금반환채무도 인수하게 되어, 임차인의 보증금반환채권은 혼동으로 인하여 소멸된다(대법원 1998. 9. 25. 선고 97다28650 판결).

● 확정일자 받은 주택임대차계약서를 분실한 경우 구제방법은?

- 임대차계약서를 분실하여 확정일자를 받은 사실을 입증하기 어려우므로, 실무상 우선변제권이 인정될 가능성은 높지 않다.

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[첨부1]  

소  장

원    고       임   O  O  (123456-1234567)

(임차인)      서울 강남구 자곡동 OOO 

              원고의 소송대리인 변호사 황 O O

               서울 서초구 서초동 OOO  OO빌딩 OOO호

피    고       이   O    O

(임대인)      서울 OO구 OO동 OO번지

“임대차보증금반환청구의 소”

청   구   취   지

1. 피고는 원고에게 금 50,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 완제일까지 연 20% 비율에 의한 금원을 지급하라.

2. 소송비용은 피고의 부담으로 한다.

3. 위 제1항은 가집행할 수 있다.

라는 판결을 구합니다.

청   구   원   인

1. 원고는 2008. 1. 20. 피고 사이에, 피고 소유의 별지목록기재 건물 전부에 관하여, 보증금 50,000,000원, 임대차기간 2008. 1. 20. ~ 2010. 1. 20.(2년간)으로 하는 임대차계약을 체결한 바 있습니다.(갑 제1호증 임대차계약서)

2. 그 후 원고는 피고에게 임대차계약 만료기일 이전에 재계약하지 않겠다는 계약해지의 의사표시를 하고 기간만료기일에 보증금을 반환하여 줄 것을 요구하였습니다. (갑 제2호증 계약해지 내용증명)

3. 그런데 피고는 동 아파트를 부동산중개업소에 임대차보증금 5,000만원에 내놓았으나 임대가 되지 않고 있고 새로운 임차인으로부터 보증금을 받아서 주겠다고 하며, 보증금의 반환을 거절하고 있으므로 부득이 청구취지와 같은 판결을 구하고자 본 소 청구에 이른 것입니다.

입   증   방    법

                1. 갑제1호증 임대차계약서          1통

                1. 갑제2호증 계약해지내용증명     1통

 

첨   부   서    류

                1. 위 입증서류                각  1통

                1. 소장부본                       1통

 

2010.  2.

          위 원고의 소송대리인 변호사  황  O  O  (인)

서 울 중 앙 지 방 법 원  귀 중

 

 

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[첨부2]  

부동산 가압류 신청서

채 권 자       임   O  O  (123456-1234567)

(임차인)      서울 강남구 자곡동 OOO 

              채권자의 소송대리인 변호사 황 O O

               서울 서초구 서초동 OOO  OO빌딩 OOO호

채 무 자       이   O    O

(임대인)      서울 OO구 OO동 OO번지

가압류할 부동산의 표시 : 별지목록 기재와 같음

피보전 권리의 요지 : 금 50,000,000원의 임대차보증금 반환청구권

신   청   취   지

채권자가 채무자에 대하여 가지는 위 청구채권의 집행을 보전하기 위하여 채무자 소유의 별지목록 기재 부동산을 가압류한다.

라는 결정을 구합니다.

신   청   이   유

1. 채권자와 채무자는 2008. 1. 20. 별지목록 기재 부동산에 관하여 임대차보증금 50,000,000원, 임대차기간 2008. 1. 20. ~ 2010. 1. 20.(2년간)으로 하는 임대차계약을 체결한 바 있습니다.

2. 채권자는 임대차기간이 만료할 때까지 위 주택에서 거주하다가 계약기간이 만료하자 채무자에 대하여 임대차보증금을 반환해 줄 것을 청구하였습니다. 그러나 채무자는 아무런 이유도 밝히지 않고 임대차보증금의 반환을 미루어 왔습니다.

3. 채권자는 채무자에 대하여 임대차보증금반환청구 소송을 준비중에 있으나, 채무자가 그의 유일한 재산인 이 사건 부동산을 처분한다면 후일 본안소송에서 승소하여도 그 집행을 보전할 수 없으므로 부득이 그 집행을 보전하기 위하여 이 신청을 내기에 이르렀습니다.

4.  담보제공에 관하여는 보증보험회사와 체결한 지급보증 위탁계약 체결문서의 제출에 의한 담보제공을 허가해 주시기 바랍니다.

소   명   방    법

                1. 소갑제1호증 임대차계약서               1통

                1. 소갑제2호증 계약해지내용증명          1통

 

첨   부   서    류

                1. 위 소명방법                각  1통

                1. 부동산등기부등본               1통

 

2010.  2.

          위 채권자의 소송대리인 변호사  황  O  O  (인)

서 울 중 앙 지 방 법 원  귀 중

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