[법률실무]임차권등기명령실무

 임차권등기명령실무

- 기준일 2010. 7. 26. -

    

▣ 키포인트

● 임차권등기 신청시기

- 임대차 종료시

● 임차권등기명령신청 접수

- 관할 :  임차건물소재지 관할법원 (시군법원포함)

- 비용 : 인지액  2,000원, 송달료 당사자 1인당 3회분, 대법원수입증지 14,000원,  등록세/교육세 3,600원

* 당사자가 임대인, 임차인 각 1인 경우 비용총액은 37,720원

- 제출서류

(1) 기본서류 : 신청서 2통, 목록 5통, 임대차계약서 사본, 주민등록등본, 등기부등본(임차주택), 내용증명(임대차계약해지)

(2) 대리인과 임대차계약을 체결한 경우에는 그 자격증명을 첨부해야 한다.

(3) 건축물관리대장이 있으나 미등기건물인 경우에는 등기소에서 소유권보존등기 및 임차권등기가 가능하도록 건축물관리대장을 첨부한다.

● 임차권등기명령 후속사항

- 임차권등기촉탁 : 건물소재지 관할등기소에 해당법원에서 직권으로 촉탁

- 임차권등기명령 효력시기 :  임대인에게 고지한 때

● 임차권등기 해제

- 관할 :  임차권등기명령 집행법원

- 비용 : 인지액  없음, 송달료  우표 2회분 (6,040원), 대법원수입증지 3,000원,  등록세/교육세 3,600원

* 당사자가 임대인, 임차인 각 1인 경우 해제비용총액은 12,640원

- 제출서류 :

(1) 기본서류 : 임차권등기해제신청서 2통, 목록 5통

(2) 대리인 제출시에는 임차인의 위임장/인감증명서 각 1통, 대리인의 신분증

                                                                  

▣ 임차권등기명령 개념

  

● 임차권등기명령제도란?

- 임대차 ‘종료’ 후 보증금을 반환받지 못한 임차인에게 ‘단독’으로 임차권등기를 경료할 수 있도록 함으로써 자유롭게 이전할 수 있는 기회를 보장하기 위한 절차임

● 제도 취지

- 임대차가 ‘종료된 후' 임차인이 보증금을 받지 못하고 다른 곳을 이사가거나 주민등록을 전출할 경우, 종래에는 대항력과 우선변제권을 상실하게 되어 보증금을 반환받는 것이 사실상 어렵게 되는 문제점이 있었다.

이에 개정 주택임대차보호법(1999. 3. 1. 시행)과 상가건물임대차보호법(2003. 1. 1. 시행)에서는 임차권등기명령제도를 도입하여 임차인이 당해 건물을 떠나서도 대항력과 우선변제권을 유지하도록 하게 된 것이다.

● 임대차의 종료란

- 임대차기간의 만료, 임대차의 해지통고, 합의로 해지된 경우 등을 말한다.

- 임차인의 해지통고로 인하여 해지되는 경우에는 해지통고된 날로부터 1개월이 경과해야 임대차가 종료되며

- 묵시적 갱신의 경우에는 임대인이 해지통지를 받은 날부터 3개월이 경과해야 임대차가 종료된다.

● 관할법원  

- 임차건물 소재지 관할법원 (지방법원, 지원, 시군법원)

● 신청권자

- 신청권자는 임대차가 종료될 당시 대항요건과 대항력을 가진 임차인이다.

- ‘임대인의 승낙을 받아’ 임차인이 전부나 일부를 전대한 경우 임차인은 공동점유나 간접점유가 형성되어서 임차인과 전차인 모두에게 임차권이 인정된다.

- 또한 주택반환청구권의 양도나 점유개정의 방식으로 임차주택을 인도한 경우에도 전차인과 직접점유자 모두에게 임차권이 인정된다.

● 심리 및 임차권등기명령의 촉탁

- 임차권등기명령의 신청이 있으면 법원은 ‘서면심리방식’(비송사건)에 의하여 임차권등기명령의 발령여부를 심리하여, 임차권등기명령을 발령한다.

- 법원은 지체없이 임차주택의 소재지 관할 등기소에 재판서등본을 첨부하여 임차권등기를 촉탁하고, 등기공무원은 이 촉탁에 의하여 건물등기부에 임차권등기를 기입한다.

● 임차권등기명령의 효과

1. 대항력 및 우선변제권의 취득

- 임차권등기가 경료되면 등기와 동시에 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득한다.

- 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 자인 경우에는 종전의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다.

- 임차권등기 이후에는 대항력을 갖추지 아니하더라도 임차인의 대항력과 우선변제권이 상실되지 아니하고 그대로 유지된다.

- 대항력은 주택은 점유+전입신고, 상가는 점유+사업자등록시 발생한다.

- 우선변제권은 주택은 등기소에서, 상가는 세무서에서 확정일자 취득시 발생한다.

- 우선변제권의 임차보증금 적용범위는 주택은 제한이 없으며, 상가는 ‘서울시 3억원, 과밀억제권(서울시제외. 인천시포함) 2억5천만원, 광역시(군지역 및 인천시 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시(경기)는 1억8천만원, 기타지역 1억5천만원’ 이하까지이다.

2. 임차권등기명령의 효력발생시기

- 임차권등기명령은 결정에 의한 때에는 상당한 방법으로 ‘임대인에게 고지를 한 때’에, 판결에 의한 때에는 선고를 한 때에 그 효력이 발생한다. 법원실무에서는 대부분 서면심리방식으로 임차권등기명령을 발령하고 있으므로 임대인에게 송달된 때 효력이 발생하며, 임차권등기 촉탁을 하기 전에 임대인에게 먼저 임차권등기명령에 대한 결정정본이나 판결정본을 송달하고 있다.

- 임차권등기명령의 효력은 법 일반원칙상 임대인에게 고지한 때에 채권적 효력을 발생하고, 등기부에 등기되어야 물권적 효력인 제3자 효력이 발생한다.

3. 소액임차인의 최우선변제권 배제

- 임차권등기가 경료된 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 주택임대차보호법에 의한 최우선변제를 받을 권리가 없게 된다. 이는 임차권등기를 경료한 임차인은 물론 선순위 담보권자를 비롯한 선순위권리자의 권리를 보호하기 위함이다.

● 가압류의 준용

- 임차권등기명령절차는 가압류에 관한 규정을 준용한다. 임차권등기명령의 신청에 대한 재판, 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판, 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판 또는 임차권등기명령의 집행 등에 관하여는 민사소송법의 가압류에 관한 규정을 준용한다. 이경우 가압류는 임대차등기로, 채권자는 임차인으로, 채무자는 임대인으로 본다.

● 항고

- 임차인은 임차권등기명령을 기각하는 결정에 대하여 항고할 수 있다. 따라서 볼복신청의 기간이 정해져 있지 아니하다.

● 경매에 의한 임차권 소멸

- 임차권은 임차주택에 대하여 경매가 행해진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸된다. 다만 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 소멸하지 아니한다.

▣ 임차권등기명령 신청의 방식 (주택)

  

● 신청서의 기재 및 소명사항

1. 신청의 취지 및 이유의 기재 [첨부1.서식 참조]

- 임대차계약의 체결사실 및 계약내용과 그 계약이 종료된 원인사실을 기재하고, 임차인이 이미 대항력을 취득한 경우엔 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을, 우선변제권을 취득한 경우엔 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날 및 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날을 기재한다.

- 주택의 일부에 대한 임차권등기명령을 신청하는 경우에는 예컨대 ‘별지목록 기재 건물에 관하여...’라고 임대차의 목적을 특정하여 기재하고, 그 부분을 표시한 건물도면을 첨부하여야 한다.

2. 임대차의 목적인 주택의 표시

- 임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 도면을 첨부한다.

3. 임차권등기의 원인이 된 사실

- 임차인이 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실 등

4. 임차인, 임대인의 표시

- 소송대리인에 의하여 임차권등기명령을 신청하는 경우에는 신청서에 대리인의 성명, 주소를 표시한다.

- 임대인의 등기부상 주소지와 실제주소지가 다른 경우 신청서의 주소란에 2곳의 주소지를 동시에 기재하며, 적법한 대리권을 가진 자와 체결한 계약이라면 그 자격증명도 첨부하여야 한다.

5. 반환받지 못한 임차보증금액 및 차임

- 임차보증금액란에는 임대차계약시에 임대인에게 지급한 금액이 아닌 신청 당시까지 반환받지 못한 금액을 기재함

- 주택임대차보호법 제12조의 미등기건물의 전세계약인 경우에는 차임란을 공란으로 하여야 한다.

6. 첨부서류의 표시

7. 연월일

8. 법원의 표시

9. 별지목록 작성 (5통) [첨부2.서식 참조]

- 부동산의 실제현황과 등기부상의 표기가 다를 경우 실제 부동산의 현황을 표시한다.

 

● 첨부서류

1. 임대차계약서 사본, 주민등록등본, 거주사실확인서 등

- 임대차계약의 체결사실 및 그 계약내용을 증명하기 위한 것과 대항력 및 우선변제권 취득 사실의 소명

2. 임대차계약해지 내용증명, 해지합의서 [첨부3.서식참조] 등

- 임대차계약해지가 된 사실을 소명

3. 등기부등본

- 임대인 소유로 등기된 주택의 등기부등본

4. 건축물관리대장 등

- 임대인의 소유로 등기되지 아니한 주택인 경우에는 즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명할 서면

5. 도면

- 임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 그 부분을 특정할 수 있도록 도면을 첨부

6. 건물사진 등 이용현황을 증명할 수 있는 자료

- 등기부상의 용도가 공장, 점포 등과 같이 주거시설이 아닌 경우에는 임대차계약체결시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명

7. 소송대리인에 의해 신청하는 경우에는 위임장, 인감증명서 등 그 자격을 증명하는 서면

● 신청비용

- 인지액 : 2,000원

- 송달료 : 당사자수 x 3회분 x 3,020원 (등기우편료)

- 대법원수입증지 : 14,000원 (등기부등초본등 수수료규칙 제5조의2)

- 등록세/교육세 : 3,600원 (단, 차임있는 임대차는 보증금액과 관계없이 월차임액의 1000분의 2.4 - 지방세법제131조제1항제6호)

* 당사자가 임대인, 임차인 각 1인 경우 비용총액은 37,720원 { = 2,000원 + ( 2 x 3회 x 3,020원 ) + 14,000원 + 3,600원 }

▣ 임차권등기명령 취소신청

  

● 개요

- 임차인은 임차권등기 상태가 계속되고 있는 한 언제든지 그 취소를 신청할 수 있다. 이는 채무자(임대인)에게 불이익한 것이 없으므로 임차인이 임차권등기명령 취소신청을 함에는 임대인의 동의가 필요없으며, 또 그 신청에 기한 임차권등기명령취소결정에 대하여 대하여 임대인이 항고할 이익이 없다.

● 임차권등기 집행취소기관

- 임차인이 임대인으로부터 임대차보증금을 반환받는 등 만족을 얻는 경우 임차권등기 집행을 취소하여야 하는데 임차권등기 취하 및 해제신청서를 작성하여 임차권등기명령을 명한 집행법원에 접수하여야 한다.

● 임차권등기의 해제

1. 제출서류

- 임차권등기 취하 및 해제신청서 2통  [첨부4.서식 참조]

- 별지목록 5통

2. 해제비용

- 인지액 : 없음

- 송달료 : 우표 2회분 x 3,020원 (우표 6,040원)

- 대법원수입증지 : 3,000원

- 등록세/교육세 : 3,600원 (정액세. 대법원인터넷등기소에서 직접출력하여 은행납부)

* 임대인, 임차인 각 1인 경우 해제비용총액은 12,640원

3. 관할법원

- 임차권등기명령 결정한 법원 민사신청과 접수

4. 대리인이 해제할 경우에는 위임장 1통, 임차인 인감증명서 1통, 임차인 인감도장, 대리인의 신분증이 필요하다.   [첨부5.서식 참조]

▣ 기재례

  

● 신청취지 기재례

1. 주택의 일부를 임차한 경우

- 별지목록기재 건물중 별지도면 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㄱ 의 각 점을 순차로 연결한 선내(“가”)표시부분의 방 00㎡에 관하여 아래와 같은 주택임차권등기를 명한다.

라는 결정을 구합니다.

● 신청이유 기재례

1. 일반적인 경우

- ... 신청인은 1999. 1. 20. 위 계약기간의 만료로 인한 임대차계약이 종료됨에 따라 보다 나은 곳으로 이사를 가려고 00시 00구 00동 00번지에 방을 얻었으나 임대인은 새로운 임차인으로부터 보증금을 받아서 주겠다고 하며, 보증금의 반환을 거절하고 있습니다.

2. 묵시의 계약갱신이 이루어진 경우

- ...신청인과 피신청인간의 임대차계약은 기간만료 후 묵시의 갱신이 이루어졌으나 신청인은 2009. 7. 9.에 00시 00구 00동 00의 00아파트에 입주하여야 하므로, 임대인에 대하여 2009. 3. 2. 계약해지의 통고를 한 바, 임대인이 그 해지통고를 받고 그 후로부터 3개월이 지났으므로 임대차계약이 종료되었다 할 것입니다. 그러나 임대인은 새로운 임차인으로부터 보증금을 받아서 주겠다고 하며, 보증금의 반환을 거절하고 있습니다.

● 별지목록 기재례

1. 일반적인 경우

부동산의 표시   00시 00구 00동 00번지   위 지상 목조건물 면적 000㎡ 중 00㎡

2. 등기부상과 실제표시가 다른 경우

가. 등기부상 표시 00시 00구 00동 00번지 위 지상 시멘트블록조양기와지붕 단층 면적 000㎡ 중 00㎡   나. 실제표시 00시 00구 00동 00번지 위 지상 시멘트블록조양기와지붕 2층 면적 000㎡ 중 00㎡

● 등기 기재례 (등기부 을구)

주택임차권   접수 2010년 3월 12일      제200호 원인 2010년 3월 8일  서울중앙지방법원의 임차권등기명령(2010카기0000) 임차보증금  50,000,000원 차임                    원 범위  주택의 전부 임대차계약일자  2008년 1월 20일 주민등록일자    2008년 1월 21일 점유개시일자    2008년 1월 21일 확정일자        2008년 1월 20일 임차권자       임 O O                123456-1234567                서울 강남구 자곡동 OOO

▣ 임차권등기명령 QnA

  

● 임차권등기명령제도는 일반적으로 어떻게 이용하나요?

- 임차기간이 종료되면 임대인에게는 보증금반환의무가 발생하는데 지급명령, 임대차보증금반환청구소송, 임차권 등기 후 강제매각 등을 이용하여 임차인은 임대차보증금을 회수할 수 있다.

우선 임대인에게 내용증명을 보내어 2주정도 기간을 주어 임대차보증금을 반환토록 하고 거부시는 임차권등기명령을 신청하여 등기부에 등기토록 한다.

● 법인이나 법인아닌 사단과 재단의 경우에도 임차권등기명령의 신청권이 있는지?

- 임차권등기명령의 신청할 수 있는 임차인은 원칙적으로 자연인으로써, 법인은 주택임대차보호의 대상이 아니므로 신청자격이 없다(대법원 1997. 7. 11. 선고 96다7236 판결).

그러나 상가법상 상가임차인에는 상인의 특성상 자연인 이외에 법인이나 비법인도 많으므로 법인이나 비법인도 상가임차권등기명령을 신청할 수 있다.

● 기존 전세계약이 부부공동으로 되어 있으나, 남편의 사정으로 이사갈 집에 주소를 옮겨 놓았고 현재 임차주택에는 처만 주민등록을 유지하고 있다면 주택임차권등기를 해도 문제가 없는지?

- 계약자 중 한명인 처가 계속해서 대항력요건을 구비하고 있으므로, 임차권등기에는 문제가 없다.

● 임차권등기를 임대차계약 종료전에 할 수는 없는지?

- 임차권등기신청을 하려면 임대차계약이 해지되어야 할 수 있으므로 계약종료일 이후 임차권등기신청할 수 있다. 또한 임대차계약해지를 증명할 수 있는 내용증명을 첨부해야 임차권등기가 접수된다. 왜냐하면 임대인은 임대차계약의 묵시적 갱신을 주장할 것이기 때문에 계약해지가 되었다는 사실을 임차인이 입증해야 한다.

물론 임차인과 임대인 사이에 임대차계약을 합의해지하였고 이를 입증할 수 있다면 주택임차권등기명령을 신청할 수 있다.

● 대항요건이나 대항력이 유효하지 않은 경우의 주택임차인도 임차권등기를 신청할 수 있는지?

- 임차인이 주민등록 전입신고를 하지 않았거나, 실제 지번과 주민등록이 일치하지 않은 경우, 임대차종료후 전출신고나 점유를 상실하여 대항력을 상실한 경우의 임차인 대해서는 견해가 대립되는데, 주택임대차보호법 제3조3에서는 임차인이 대항력이나 우선변제권의 취득을 요건으로 하지 아니하므로 이 경우들도 임차권등기신청이 가능하다. 다만, 실무상 대항력을 다시 갖춘 후 임차권등기신청해야 접수처리되고 있다.  

● 임차권등기명령 신청시 주택매매로 인해 임대인이 변경된 경우는 어떻게 신청할 수 있는지?

- 임차인이 임차권등기명령을 신청할 당시 이미 대항력을 취득한 경우에는 임차주택의 소유권이 임대인인 경우에는 임대인을 상대로, 임차주택이 양도된 경우에는 양수인을 상대로 한다.

- 대항요건이나 대항력이 유효하지 않은 경우의 임차인은 임차주택이 양도된 경우에는 양수인에게 대항할 수 없으므로 임차권등기신청할 수 없다.

- 참고로 적법한 전대차와 같이 피신청인과 임대인이 다를 수 있는데 임차인은 소명자료를 첨부하여 임대인을 현소유자로 기재할 수 있다.

● 임차권등기는 신청일로부터 확정까지 소요되는 기간은?

- 송달과정에 별 문제가 없다면 보통 2~3주 정도 소요된다.

● 임대인의 행방불명으로 임차권등기명령의 송달불능시 송달은?

- 대법원은 임차권등기명령신청서에 기재된 임대인의 주소지로 임차권등기명령을 송달하였으나 송달불능된 경우에는 임차권등기명령신청서상에 첨부된 부동산등기부등본 및 임대차계약서에 기재된 임대인의 주소지로 직권으로 재송달하고, 각 주소지에도 송달불능된 경우에는 송달불능의 사유에 따라 직권으로 재송달하며, 다시 송달불능된 경우에는 송달불능의 사유에 따라 직권으로 공시송달 또는 발송송달을 하도록 했다(임차권등기명령이 송달불능된 경우의 업무처리지침(재민 2000-1)).

다만 임차인이 공시송달신청하기 위해서는 실무상 최후주소지 통·반장 또는 아파트관리소장의 불거주확인서를 제출해야 한다.

● 임차권등기 신청하고 바로 이사가도 되는지?

- 임차권등기의 효과는 신청시점이 아니라 건물등기부에 등재된 시점부터 적용된다. 따라서 신청 후 바로 다른 곳으로 이사하거나 전출하여서는 보호받을 수 없다.

● 임차권등기 후 임대차보증금 회수는 어떻게 하는가?

- 임차권등기가 등기부에 기재되었어도 물권을 부여한 취지는 아니므로 임차권등기에 의하여 직접 경매를 신청할 수는 없고 임대차보증금반환소송에 의한 판결을 확보한 후에 임차주택에 대해 강제경매를 신청할 수 있다.

● 임차권등기를 법무사에 의뢰하려고 하는데 비용은?

- 현재 법원에 납부하는 임차권등기 제반비용은 약 3만원정도며, 법무사사무소에 의뢰시 수수료는 약 3~20만원정도 될 것으로 예측된다.

● 주택임차권등기를 하고 이사가지 않아도 되나요?

- 임차권등기란 계약은 유효하면서 대항력을 유지하는 것이기 때문에, 주택임차권등기후에 이사를 가도 되고 그대로 거주해도 된다.

● 임차권등기 비용은 누가 부담하는지?

- 임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.

● 임차권등기된 주택에 전세계약시 주의할 점은?

- 임차권등기된 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금의 최우선변제규정에 따른 보호를 받을 수 없다.(주택임대차보호법 제3조3의 6항) 소액보증금에 해당하는 임차인은 되도록 전세계약시 임차권등기가 된 주택은 임차하지 않아야 한다.

● 이사를 이미 나온 상태에서 주택임차권등기를 신청할 수 있는지?

- 반대설이 있으나 주택임대차보호법 제3조3은 임대차종료후 보증금을 변제받지 못한 임차인일 뿐으로 보고 있으므로 임차권등기를 신청을 할 수 있다. 이 경우 법원은 점유개시일자 혹은 주민등록일자를 공란으로 한 임차권등기명령을 발령한다.  물론 임차권등기 경료 전에 발생한 가압류, 근저당권 등 제한물권에 대하여 대항하지 못하며 새로운 임차인이 있다면 그 임차인에게도 대항하지 못한다.

● 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인은 경매시 배당요구를 하지 않아도 배당받을 수 있는지?

- 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인은 우선변제권을 가지며, 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 하고 있으므로, 위 임차권등기가 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 경우, 배당받을 채권자 범위에 관하여 규정하고 있는 민사집행법 제148조 제4호의 “저당권 · 전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정 등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자”에 준하여, 그 임차인은 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속한다(대법원 2005. 9. 15. 선고 2005다33039 판결).

● 임대인의 임대차보증금 반환의무와 임차인의 임차권등기말소의무가 동시이행관계인지?

- 임차권등기는 이미 임대차계약이 종료하였음에도 임대인이 그 보증금을 반환하지 않는 상태에서 경료되게 되므로, 이미 사실상 이행지체에 빠진 임대인의 임대차보증금의 반환의무와 그에 대응하는 임차인의 권리를 보전하기 위하여 새로이 경료하는 임차권등기에 대한 임차인의 말소의무를 동시이행관계에 있는 것으로 해석할 것은 아니고, 특히 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능만을 주목적으로 하는 점 등에 비추어 볼 때, 임대인의 임대차보증금반환의무가 임차인의 임차권등기말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무이다(대법원 2005. 6. 9.선고 2005다4529 판결).

● 민법 제621조는 임대인과 임차인이 합의하여 임대차등기를 할 수 있도록 되어 있다. 그렇다면 주택임대차보호법에서 규정한 임차권등기명령에 의한 임대차등기와는 차이가 있는지?

- 주택에 대하여 임대인의 협력을 얻어 주택임대차보호법 제3조4 규정에 따라 등기한 경우에는 주택임차권등기명령에 의하여 등기와 그 효력이 동일하다.

참고로 ‘상가건물임대차보호법’도 ‘주택임대차보호법’과 같이 일정금액의 보증금 등에 대하여는 그와 유사한 보호규정을 두고 있으며, 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 법원 (지방법원, 지원, 시군법원)에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

● 경매절차에서 임차권등기권자에게 송달불능으로 배당받지 못하는 임차인이 많이 발생한다는데 어떻게 해야 하는지?

- 임차권등기시 임차인 주소는 보통 ‘주택소재지’가 주소지로 등기되고, 그 이후 대부분 이사하므로 부동산경매절차에서 실무상 대개 송달불능이나 발송송달로 처리하고 있다. 그 결과 임차권등기의 등기부 기재만 믿은 선의의 임차인이 알지 못하는 사이에 경매가 종료되어 피해가 발생하므로, 이에 대한 대책으로 대법원은 법원의 촉탁에 의하여 경료된 등기의 등기명의인 표시변경 (주소, 성명, 주민등록번호 변경 등)시에는 촉탁법원을 통하지 않고 등기명의인이 직접 등기신청이 가능하게 했다.

● 임차권등기가 경료된 임차인으로부터 임차보증금반환채권을 양수한 양수인이나 임차인의 채권자가 임차권자체를 가압류하거나 임차보증금반환채권을 가압류하면서 임차권등기에 부기신청할 수 있는지?

- 등기된 임차권 자체의 가압류나 임차보증금반환채권의 가압류를 할 수 있다는 점은 이론이 없으나, 현재 위 사례에 대한 학설이나 판례는 없다. 

● 임차권등기명령에 의한 주택임차권등기시 임대인 입장에서 다시 임대할 수 있는 방법은?

- 새로운 임차인은 입주와 주민등록전입신고를 하여 대항요건을 갖추고 확정일자를 받아 확정일자순위에 의한 우선변제권은 취득할 수 있다. 다만, 이러한 경우에도 주택임차권등기보다 후순위가 되며, 소액임차인의 최우선변제권도 인정되지 않으므로 새로운 임차인이 임차계약의 체결을 회피하려고 할 것이다.

따라서 임대인이 재임대를 하기 위해선 새로운 임차인에게 그로부터 받은 보증금으로 최초의 임차인에게 보증금을 반환하고 주택임차권등기를 말소할 것이라고 ‘신뢰를 주어’ 임대차계약을 하거나, 어떠한 방법으로든 ‘보증금을 마련하여’ 최초의 임차인에게 보증금을 반환하여 주택임차권등기를 말소하여야 할 것이다.

 

● 임차권을 양도시 대항력은 어떻게 되는지?

- 임차인은 임대인의 동의를 얻어서 그 권리를 양도할 수 있으므로(민법629조) 임대인의 동의를 얻지 못한 주택임차권의 양도의 경우 양수인은 주택임대차보호법상의 보호를 받지 못한다.

따라서 임대인의 동의를 얻어 주택임차권을 양도하면 양수인은 양도인의 대항력을 승계한 자로서 양도인의 대항력은 양수인에게 그대로 유지된다.

● 임차인이 사망시 대항력은 유지되는지?

- 대항력을 갖추고 있는 임차인이 사망한 경우에는 상속개시일에 상속인에게 피상속인의 재산상의 권리, 의무가 포괄적으로 승계되므로 상속인이 상속을 포기하지 않는 한, 상속인에게 대항력도 승계된다.

● 소액주택임차인이 최우선변제권을 인정받으려면?

- 소액주택임차인이 최우선변제권을 유지하기 위해서는 경매신청의 기입등기이전부터 당해 주택에 입주하여 전입신고를 하고 거주하여야 하며(대항력), 이 요건을 당해 주택의 배당요구종기일까지 유지하고 있어야만 소액임차인으로서 배당받을 수 있다.

   

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[첨부1]  

주택임차권등기명령신청서

신 청 인       임   O  O  (123456-1234567)

(임차인)      서울 강남구 자곡동 OOO 

              신청인의 소송대리인 변호사 황 O O

               서울 서초구 서초동 OOO  OO빌딩 OOO호

피신청인       이   O    O

(임대인)      서울 OO구 OO동 OO번지

신   청   취   지

1. 별지목록기재 건물에 관하여 아래와 같은 주택임차권등기를 명한다.

라는 결정을 구합니다.

아  래

1. 임대차계약일자 : 2008. 1. 20.

2. 임차보증금액 : 금 50,000,000원, 차임 : 금      원

3. 주민등록일자 :  2008. 1. 21.

4. 점유개시일자 :  2008. 1. 21.

5. 확  정 일 자 :  2008. 1. 20.

신   청   이   유

1. 신청인은 2008. 1. 20. 피신청인과 사이에, 피신청인 소유의 별지목록기재 건물 전부에 관하여, 보증금 50,000,000원, 임대차기간 2008. 1. 20. ~ 2010. 1. 20.(2년간)으로 하는 임대차계약을 체결하고, 위 동월 동일자 임대차계약서상에 확정일자를 받은 후 2008. 1. 21. 입주와 동시에 전입신고를 마친 바 있습니다.

2. 그런데 신청인은 2010. 1. 20. 위 계약기간의 만료로 인한 임대차계약이 종료됨에 따라 근무지 변경으로 다른 곳으로 이사를 가야 할 형편에 있으나, 임대인은 새로운 임차인으로부터 보증금을 받아서 주겠다고 하며, 보증금의 반환을 거절하고 있습니다.

3. 따라서 신청인은 별지목록기재의 건물에 대하여 임차권등기명령을 신청합니다.

첨   부   서   류

                1. 건물등기부등본                   1통

                2. 주민등록등본                      1통

                3. 임대차계약서 사본               1통

2010.  2.

          위 신청인의 소송대리인 변호사  황  O  O  (인)

서 울 중 앙 지 방 법 원  귀 중

 

 

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[첨부2]

목    록

                부동산의 표시

                서울 OO구 OO동 OO번지

                        위 지상

                철근콘크리트 슬래브지붕 건물 전체

                면적 : OO ㎡

- 이 상 -

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[첨부3]

임 대 차 계 약 해 지 합 의 서

갑 : 임대인   이   O  O  (123456-1234567)

                 서울 OO구 OO동 OO번지

을 : 임차인   임  O    O  (000000-0000000)

                 서울 강남구 자곡동 OOO 

 갑과 을은 서울 강남구 자곡동 OOO 주택의 임대차계약을 0000년 00월 00일 계약기간 00개월, 보증금 00만원에 체결한 바 있으나, 갑과 을의 사정변경에 의하여 해지할 것을 쌍방합의하고, 이 서면으로 이를 증명함.

갑과 을은 이 서면의 작성으로 인하여 쌍방에 대한 기한의 이익 주장을 포기하고, 임차물의 반환과 동시이행으로의 보증금상환의무만 있음을 확인함. 임차물의 반환에 동시이행의 불가시 임차권등기를 하여 대항력을 유지하기로 함.

                                          

        2010.   .     .

                               갑    이 O O  (인감)

                              을    임 O O  (인감)

 

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[첨부4]

임차권등기 취하 및 해제신청서

사    건     2010카기0000호 임차권등기

채 권 자       임   O  O  (123456-1234567)

(임차인)      서울 강남구 자곡동 OOO 

              신청인의 소송대리인 변호사 황 O O

               서울 서초구 서초동 OOO  OO빌딩 OOO호

채 무 자       이   O    O

(임대인)      서울 OO구 OO동 OO번지

  위 사건에 관하여 채권자는 이 사건 전부를 취하하오니  동 사건에 대한 임차권등기 집행을 해제하여 주시기 바랍니다.

                                         2010 년    월    일

                               위 채권자   임 O O      (인감)

   서울중앙지방법원 귀중

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[첨부5]

위      임      장

본인은 수임인을 대리인으로 정하고 다음 권한을 위임한다.

수임인 

       성명 :

       주소 :

              

 

다   음

1. 본인과 이OO(채무자)간 서울중앙지방법원 2010카기0000호 임차권등기 사건의 임차권등기 취하 및 해제신청서를 법원에 제출하는 일체행위

2010년  월   일

위 위임인   :   임 O O   (인감)

서울 강남구 자곡동 OOO 

 

 

 

 

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