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[조사정보]명의신탁

Mo피어스 2008. 12. 26. 17:26

  명의신탁

- 기준일 2008. 11. 21. -

    

                                                                 

1. 명의신탁이란 등기부의 소유명의가 수탁자에게 이전되지만 수탁자는 그 목적물을 관리처분할 권리의무를 부담하지 않는 신탁의 한 형태이다.


2. 유형으로는 

1) 첫째 2자간 등기 명의신탁으로 갑이 강제집행을 면할 목적으로 을에게 명의신탁을 하는 경우이고(위장매매로 인한 명의신탁) 또 한가지는 당사자간에 매매시 등기를 이전하지 않고 명의신탁의 약정을 하는 경우이다.

- 이때 부동산실명법에 의해 명의신탁약정과 소유권이전등기가 전부 무효가 되므로 부동산의 소유권은 신탁자인 갑에게 그대로 남아있게 되고, 을은 등기명의에 의해 부동산을 보관하는 자의 지위에 있으므로 을이 등기명의인 으로 된 것을 기화로 토지를 제3자에게 매도하면 횡령죄가 성립된다.


2) 둘째로는 3자간 등기명의신탁으로 명의신탁자와 명의수탁자간에 당사자 지위에 관한 명의신탁을 약정하고 명의수탁자가 매도인과 매매계약을 체결한 후 명의수탁자명의로 소유권이전등기를 함으로서 이루어지는 명의신탁이다.

- 이때도 마찬가지로 명의신탁약정과 소유권이전등기가 전부 무효가 되므로 소유권은 매도인 병에게 그대로 남아있게 되며 명의수탁자 을은 토지를 보관하는 자의 지위에 있다고 할 것이다.

- 따라서 매수인 갑과 매도인 병 사이의 매매계약은 그대로 유효하지만, 명의신탁자 을과 매도인 병 사이의 소유권이전등기는 둘 사이의 매매계약도 없는 상태에서 이뤄진 등기여서 무효다.

- 만약 을이 명의신탁을 부인하면서 그 아파트가 자기의 소유라고 우기는 경우 갑은 을에게서 바로 소유권이전등기를 받을 수 없다. 왜냐하면 갑이 을에게 등기를 넘겨달라고 요구할 수 있는 권한은 명의신탁계약에서 나오는 것인데 명의신탁계약은 무효이기 때문이다. 이 경우의 소유권자는 매도인인 병이다.

- 그러므로 갑은 매도인 병에 대해 소유권이전등기청구를 하면서, 병을 대위해 을에 대해 소유권이전등기말소청구를 해야 한다.

- 이 경우에 을이 아파트가 자기의 것인 양 타인에게 매각한다면 횡령죄로 처벌받게 된다.


3) 셋째로 계약명의신탁으로 매도인으로부터  수탁자가( 외형상 매수인) 소유권이전등기를 하되 신탁자는 수탁자와 약정하고 수탁자에게 자금지원만하고 매매당사자로서는 계약과정에서 전혀 노출이 없는 경우가  있다.

- 이때 신탁자 갑은 매매계약체결에는 관여하지 않으므로 통설은 매도인 병이 명의신탁사실에 대한 인지여부에 따라 결론을 달리 하고 있다.

- 매도인 병이 명의신탁사실을 알았을 경우에는 제3자간 등기명의신탁과 비슷한 효과가 발생한다.

- 병이 명의신탁사실을 몰랐을 경우에는 병으로부터 을로의 소유권이전은 유효하므로 토지에 대한 소유권은 을에게 귀속하게 된다. 그러므로 을은 타인의 재물을 보관하는 자의 지위에 있다고 볼 수 없으므로 토지를 제3자에게 매도하더라도 횡령죄가 성립하지 않는다. 갑과 을 사이에 체결된 명의신탁약정은 부동산실명법에 의해 무효이지만 내부적인 사실상의 신임관계까지 부정할 필요는 없다고 할 것이고, 갑은 을에 대해 소유권이전등기청구권을 갖지 못하고 다만, 매매를 위해 교부한 자금에 대한 부당이득반환청구를 할 수 있을 뿐이다.

- 다만, 이 경우에는 예외가 있다. 부동산실명제가 실시된 1995. 7. 1. 이전에 명의신탁된 계약명의신탁의 목적물에 관해서는 유예기간이 경과한 시점인 1996. 7. 1.에 명의수탁자가 소유권을 취득하게 되고, 따라서 이 경우 갑은 을에 대해 부당이득으로 소유권이전등기청구권을 갖게 된다. 경우에 따라서는 그 소유권이전청구권이 시효로 소멸하는 경우도 있을 것이다.


3. 명의신탁의 법률관계


1) 부동산실명법하의 명의신탁계약의 효력

- 부동산 실권리자명의등기에 관한 법률에 의하면 제 3조에서 명의신탁을 금지하고 제4조는 명신탁계약약정은 이를 무효로 하며 나아가 명의신탁약정에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산에 관한 물권변동도 무효로 한다(1항).

그러나 계약명의신탁은 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못하는 경우에 대하여는 물권변동이 있는 것으로 하고 있다(2항).

또한 종중이나 배우자에 대한 명의신탁에 대하여는 예외를 인정하여 조세 포탈 강제집행의 면탈 법령상제한의 회피목적으로 하지 않는 경우에 이를 유효로 본다.

- 제8조의 예외를 제외하고는 무효이고 부동산물권변동도 일어나지 않는다. 다만 계약명의신탁의 경우에는 명의신탁의약정이 있었다는 사실을 알지 못하는 경우에 물권변동은 일어나는 것으로 규정하고 있다.


2) 소유권자

2자간 명의신탁의 소유자는 신탁자이고 3자간 명의신탁의 경우는 소유자는 매도인이고 계약명의신탁의 경우에는 소유자는 수탁자이다.


3) 수탁자와 소유자 및 신탁자와의 관계

- 반환청구권 ; 반사회적 질서의 법률행위로 무효로 보고 그것은 불법원인급여가 되어 그 반환을 청구할 수가 없다는 견해가 있고 명의신탁행위가 사회질서에 위반하는 경우로 인정되지 않아 언제나 신탁자는 수탁자나 매도인에게 대하여 반환청구내지 등기청구권을 행사할 수 있다는 견해가 있다(대법원 판례는 일관하여 명의신탁이 반사회적행위는 아니라고 보고 신탁자의 소유권을 인정하고 있다).

- 관리수익권 ; 2자간 명의신탁은 신탁자가 3자간 명의신탁은 매도자가 계약명의신탁은 수탁자의 관리수익이 타당하다

- 처분권 ; 수탁자가 처분한 경우에는 제3자의 선의·악의를 불문하고 그 처분은 유효하지만 신탁자가 처분한 경우에는 2자간 명의신탁이나 계약형의명의신탁은 신탁자는 자기명의로 회복하여 제3자에게 소유권이전등기를 할수가 있다고 보아야 할 것이고, 3자간 명의신탁은 신탁자가 매도인에게 갖는 등기청구권의 양도로 보아야 한다.

- 소유권주장 ; 2자간 명의신탁은 신탁자는 언제나 수탁자에게 소유권을 주장할 수가 있고 계약명의신탁은 신탁자는 수탁자에 대해 소유권을 주장할 수 없고 부당이득 반환만을 주장할 수 있으며 3자간 명의신탁의 경우에는 신탁자는 매도인에  대해서만 등기청구권을 행사할 수가 있고 매도인은 수탁자에게 소유권을 주장할 수 있다.


4) 제3자와의 관계

- 수탁자의 처분 ; 명의수탁자로부터 부동산을 전득한 제3자는 선의이든 악의이든 명의신탁부동산의 소유권을 취득한다.

- 물권적 청구권의 행사 등 ; 제3자가 신탁재산을 불법점유하거나 훼손한 경우 불법의 소유명의를 가지고 있는 경우에 2자간 명의신탁은 '신탁자'가 방해제거 청구권을 행사, 계약명의신탁은 '수탁자'가 물권적 청구권을 행사, 3자간 명의신탁은 수탁자가 매도인을 대위하여 물권적 청구권 행사 가능.


5) 명의신탁에 대한 과징금 이행강제금 벌칙

- 당해부동산가액의 30% 해당금액의 과징금

- 1년이내 소유권 미이전시 당해 부동산가액 10% 이행강제금, 다시 1년이내 미이전시 20% 이행강제금 추가부과 (최대 30%)


6) 명의신탁에 대한 형사처벌

- 명의신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금

- 명의수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금


4. 명의신탁의 회복방법


1) 2자간 명의신탁등기 :  부동산실권리자명의등기에관한법률(약칭 부동산실명법) 은 1995년 7월1일부터 시행되었고 시행이전에 명의신탁한 부동산은 부동산실명법 제11조가 정하는 바에 따라 실제소유권자 명의로 실명등기는 하여야 하였으며 그 유예기간은 1996년 6월30일까지였다. 판례는 유예기간이내에 실명등기를 하지 아니한 경우에는 유예기간이 경과한 날 이후부터 명의신탁약정은 무효가 되고 명의신탁약정에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산물권변동도 무효가 되므로 부동산의 소유권은 신탁자에게 귀속될 것임으로 수탁자가 협조해주지 않을 경우 수탁자를 상대로 소유권 방해배제청구권을 행사하여 수탁자 명의의 소유권이전등기의 말소를 청구하거나 진정명의회복을 원인으로 하는 소유권이전등기를 청구할 수 있을 것입니다.


3) 3자간 명의신탁등기, 계약명의신탁등기에서 매도인이 명의신탁사실을 묵인한 경우 : 매도인을 대위하여  수탁자를 상대로 명의등기의 말소를 청구하고 아울러 매도인을 상대로 매매계약에 기한 소유권이전등기청구를 구하여야 할 것이다.


4) 계약명의신탁등기에서 매도인이 명의신탁사실을 모른 경우: 물권변동은 완전히 유효하므로 신탁자는 수탁자에게 위 부동산의 반환을 청구할 수 없게 된다. 다만 명의신탁약정이 무효인 이상 신탁자가 수탁자에게 제공한 매매대금 등의 급부는 법률상 원인이 없게 되고 따라서 신탁자는 수탁자에게 지급한 매매대금 등을 부당이득금으로 반환받을 수 있다. 다만 부동산실명법 시행 전에 명의신탁등기된 경우에는 ‘부동산 자체’가 부당이득으로 반환대상(대법원 2000다21123 판결)이 된다 (부동산의 소유권을 이전받는 것이 아니다).


 

 

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