[조사정보]예고등기

 

예고등기

- 기준일 2008. 11. 13. -

                                                                    

▣ 예고등기란

  

예고등기란 제3자에게 알려서 불의 피해를 입지 않도록 법원이 촉탁등기를 등기소에 직권 의뢰하여 등기부에 등재된다. 예를 들어 부동산을 매매한 사실이 없는데 인감증명서를 위조하여 부동산소유권을 이전했다거나 또는 근저당이 설정되었다고 주장하면서 그러한 등기를 말소시켜 달라고 청구하는 소송이 법원에 계류 중에 있다고 알려주는 등기이다.

이러한 원고의 주장이 만약 받아들여 승소판결을 받게 되면 그에 따라 소유권이전등기나 근저당권등기는 모두 말소되게 된다. 이러한 예고등기가 있으면 어떠한 내용으로 예고등기가 되었는지 자세하게 알고 싶으면 등기부에 등재되어 있는 사건번호를 가지고 해당법원에 찾아가서 이해관계인이라면 열람할 수 있다.

경매물건에서 여러 차례 유찰된 경우 숨겨진 권리가 있을 수 있다. 이 같은 예고등기는 말소기준권리 이후 등기인 경우에도 말소기준권리와 상관없이 경매로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수되므로 꼼꼼하게 확인해야 한다.

즉 예고등기는 그 순위와 관계없이 말소되지 않으며 낙찰자가 소유권이전등기까지 마쳤다하더라도 소송에서 원고가 승소하면 이 소유권이전등기는 무효가 되고 원고가 다시 소유권을 취득하게 된다.

▣ 예고등기를 할 수 있는 경우

  

예고등기를 촉탁하기 위해서는 등기원인에 ‘무효 또는 취소’ 사유가 있어야 하며, 그 무효 또는 취소 사유는 ‘선의의 제3자에게 대항할 수 있는’ 것이어야 한다.

선의의 제3자에게도 대항할 수 있는 절대적 무효사유에는, 등기원인인 법률행위가 사회질서위반(민법 103조) 또는 불공정한 행위(민법 104조)인 경우, 의사무능력자가 법률행위를 한 경우와 본인의 추인을 얻지 못한 무권대리인의 법률행위(민법 130조) 등을 들 수 있다.

그라나 ‘통정한 허위표시(민법 104조)나 비진의표시(민법 107조)’는 원칙적으로는 무효이지만 무효를 가지고 ‘선의의 제3자에게 대항하지 못하므로’ 예고등기를 할 수 없다.(부동산등기실무(2) 113p. 법원행정처 참조)

 

 

 

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