[법률실무용어]공시지가

공시지가 

- 기준일 2008. 7. 1. -

예전에는 부동산가격을 나타내는 지표가 너무 많아 혼란을 가져왔다. 즉 구 건설부의 기준지가, 국세청이 국세산정을 위해 매긴 기준시가, 내무부가 지방세를 걷기 위해 만든 과세시가표준액, 구 재무부의 감정시가 등이 그것인데, 이러한 복잡한 토지가격 체계를 단일화하여 지난 1989년부터 매해 1월 1일 기준으로 건설교통부(현재 국토해양부)가 작성하여 발표하는 것이 공시지가이다.

이것은 정부가 민간인의 토지를 수용하면서 보상액을 책정하는 기준으로 사용하거나 양도소득세, 상속세 등의 과세기준, 그리고 국공유재산 사용료의 산정기준으로 쓰여지기도 한다.

공시지가는 엄밀하게는 ‘표준지가’와 ‘개별지가’로 구분되는데, 먼저 표준공시지가가 산정되면 이를 바탕으로 개별공시지가가 작성된다.

‘표준지가’란 전국의 국공유지 및 과세 대상토지 중에서 표준적으로 선정한 토지의 가격을 말하는 것으로, 1996년의 경우에 지가조사 대상필지의 약1.7%정도가 표준지에 해당한다. 표준지가 산정에는 감정평가사가 참여하여 조사·평가하고 토지소유자와 지방행정기관장의 의견 청취와 토지평가위원회의 심의를 거쳐 공시된다.(예: 독도- 경북 울릉군 울릉읍 독도리 27)

‘개별공지시가’는 표준지에서 제외된 나머지 대지나 임야의 가격으로 인근 표준지와의 거리나 용도 등을 감안하여 산정하는데, 표준지가를 일정기간 동안 공람한 뒤 국토해양부장관의 확인을 받아 지방자치단체별로 결정·공고하게 된다. 공시지가는 대체로 시가의 80~90%선에서 결정되지만, 개별지가의 경우에는 공시지가가 시가를 상회하는 지역도 있다.

공시지가는 이처럼 정부가 객관적 기준을 설정하고 이에 의거하여 조사·평가된 적정가격으로 발표하는 것으로  일반 국민의 토지거래 및 행정기관의 지가산정 등에 활용될 수 있도록 하는 공적 토지평가제도이다.

공시지가와 관련해서 가장 예민한 문제는 이를 바탕으로 해서 매겨지는 토지 관련 세금의 실질 부담 수준 및 공평성의 여부이다. 공시지가를 토지 과세 과표로 활용하는 경우 지역간 과표 현실화율의 격차가 상당히 크기 때문에 국민이 부담하는 세금이 지역별로 차등화되는 현상이 심화될 수 있다. 특히 임야의 과표 현실화율이 낮은데 이는 자칫 임야에 대한 투기를 조장할 수도 있다.

공시지가가 비록 현실을 충분히 반영하지 못하는 한계를 안고 있지만 물가나 주가 등 다른 경제변수에 암묵적으로 영향을 끼친다. 전국의 토지가격 변동에 관한 정보가 경제주체들에게 똑같이 전달되어 부동산 가격에 얽혀 있던 여타 가격이 변동할 명분을 주기 때문이다.

 

 

 

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