[법률실무]재계약서작성요령(임대차계약)

임대차 재계약서 작성요령

- 기준일 2008. 7. -

   

▣ 요약

- 임대차 전문사이트 ;  http://www.freebell.co.kr

- 계약기간연장이나 보증금 증액인 경우 최초 계약서에 ‘뒷면’에 확인날인을 하거나 별도 계약서를 작성하여 최초계약서에 첨부하는 형식

- 이때 재계약서에 다시 확정일자를 받아야 함

▣ 임대차 재계약서 작성절차

재계약이 이루어지는 경우에 관해 설명을 하자면

집주인이 바뀌었다 하더라도 임차인에게는 어떠한 불이익도 발생하지 않는다. 새로운 집주인은 기존의 계약을 모두 인수하여야 하기 때문이다.

집주인이 바뀌면 새로 계약서를 요구하는 경우가 있는데 새로 쓸 이유는 전혀 없다. 어떠한 경우에도 최초계약서를 파기하는 일은 없어야 한다. 최초계약서의 전입신고확인과 확정일자는  보증금을 지켜주는 중요한 부분이다.

계약기간연장이나 보증금 증액인 경우 최초 계약서에 뒷면에 확인날인을 하거나 별도 계약서를 작성하여 최초계약서에 첨부하는 형식으로 하는 것이 기본이다. 세입자는 새로운 집주인이 정확하게 임대조건(보증금, 월세, 계약기간)을 알고 있는지 확인해볼 필요가 있다.

재계약시 주의 사항은 다음과 같다.

1. 임대보증금을 올려줄 경우에는 우선 등기부등본을 확인하여 추가 저당권이나 가압류등이 설정 여부를 확인해야 한다. 만약에 등기부등본에 새로 설정된 저당권이나 가압류 등이 설정되어 있을 경우 문제가 생겼을 경우 증액된 보증금을 반환 받지 못할 가능성이 있기 때문이다. 전세를 살다가 올려 준 전세금에 대하여는 올려 준 날 이전에 이미 권리를 취득한 저당권자나 가압류, 가처분권자등에게 대항하지 못하기 때문이다. 이런 경우에는 권리분석후 문제가 있다고 판단되면 보증금 증액을 거부하거나 이사를 하거나 하여야 한다.

2. 등기부등본 확인결과 특별한 문제가 없을 경우 보증금 증액계약서를 작성하고 확정일자를 받아 기존 계약서와 함께 보관해두거나 또는 증액계약서 대신에 기존계약서 뒷면에 증액내용을 기재하고 임대인, 임차인이 서명 날인해도 상관이 없다. 이때에도 뒷면에 확정일자를 받아두어야 한다. 확정일자를 받아야만 받아둔 그 시점부터 증액된 금액부분에 대하여 우선변제권을 확보할 수 있는 것이며, 만약 증액된 금액에 대하여 확정일자를 다시 받아두지 않을 경우에는 우선변제권이 인정되지 않는다.

3. 참고로 일부 임차인의 경우 확정일자를 영수증에 받아두는 경우가 더러 있는데 이럴 경우 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없으니 반드시 증액계약서 기재부분에 확정일자를 받아두어야 한다. 동일 부동산에 대해 계약기간과 계약금의 내용만이 변동되었더라면 굳이 부동산중개업소를 통해 계약서를 쓸 이유는 없다. 그래도 확실하게 제3자를 통해서 작성하고 싶다면 인근 부동산에 대필을 부탁하면 된다. 통상 대필료는 3만원내외로 임대인이나 임차인중 대필을 요구한 분이 부동산에 주면 된다. 재계약서의 양식은 계약서와 동일하며 (따로 재계약서란 양식은 없다) 당사자간의 특약사항이 있다면 이를 함께 기재하셔서 후일의 분쟁을 명확하게 하는 것이 좋다.

4. 계약서작성시 반드시 해당부동산에 대한 등기부등본을 직접 확인하여야 한다. 요즘은 인터넷(대법원 등기 인터넷 서비스)으로도 800원의 수수료만 지불하면 누구나 부동산 등기열람이 가능합니다.

 

- 펌 - 

 

법률실무교육, 동영상강의, 법률전문직 취업성공 전략

www.linklaw.co.kr   중앙법률사무교육원