임대차실무쟁점사례

 임대차 실무 쟁점 사례

- 기준일 2008. 10. 23. -

    

                                                                  

 [주   택]

주택 Q 1 : 주택 소유자의 처와 임대차계약을 한 경우?

 A : 특별한 사정이 없는 한 임차권을 주장할 수 없다.

 우리 민법은 부부재산을 각각 별개의 소유로 인정하는 제도를 채택하고 있으므로 남편 명의로 되어 있는 주택은 남편의 단독소유이고, 따라서 처라 할지라도 이를 임대할 권한이 당연히 있는 것은 아니다. 물론, 부부간에는 ‘일상가사 대리권’이라는 것이 인정되기는 하지만 이는 식료품의 구입 등과 같이 일상생활을 영위하는 데 필요한 범위 안에서 인정되는 대리권이므로 집을 임대하는 것을 일상가사 대리권의 범위에 포함된다고 볼 수는 없다.

주택 Q 2 : 임대권한을 부여받은 매수인으로부터 임차한 주택의 매매계약이 해제되어 매도인이 명도를 요구 한 경우?

 A : 대항할 수 없다.

 이와 관련된 판례를 보면, "주택매매계약에 부수하여 매매대금수령 이전에 매수인에게 임대권한을 부여한 경우 이는 매매계약해제를 해제조건으로 한 것이고, 매도인으로부터 매매계약해제를 해제조건부로 임대차권한을 부여받은 매수인이 주택을 임대한 후 매도인과 매수인 사이의 매매계약이 해제됨으로써 해제조건이 성취되어 그 때부터 매수인이 주택을 임대 놓을 권한을 상실하게 되었다면, 임차인은 임대차계약을 체결할 권한이 없는 자와 사이에 임대차계약을 체결한 임차인과 마찬가지로 매도인에 대한 관계에서 그 주택에 대한 사용·수익권을 주장할 수 없게 되어 매도인의 명도청구에 대항할 수 없게 되는바, 이러한 법리는 임차인이 그 주택에 입주하고 주민등록까지 마쳐 주택임대차보호법상의 대항요건을 구비하였거나 계약서에 확정일자를 부여받았다고 하더라도 마찬가지다."(대법원1995.12.12.선고95다32037판결).

 결국 임차인은 임대인(매수인)에게 계약불이행책임을 물어 손해배상청구를 할 수 있을 것이며 임대인(매수인)의 집행 가능한 재산을 파악하여 가압류 등 보전처분을 해두는 방법이 있을 것이다.

주택 Q 3 : 임대인의 소유권등기가 말소되어 제3자에게 소유권이 이전된 경우 제3자에 대한 임차권의 대항력?

 A : 제3자에게 대항할 수 있다.

 민법 제548조 제1항에서는 "당사자일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제3자의 권리를 해하지 못한다."라고 규정하고 있다.

 그리고 이와 관련된 판례를 보면, "민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자라 함은 계약목적물에 관하여 권리를 취득한 자 중 계약당사자에게 권리취득에 관한 대항요건을 구비한 자를 말한다 할 것인바, 소유권을 취득하였다가 계약해제로 인하여 소유권을 상실하게 된 임대인으로부터 그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖춘 임차인은 등기된 임차권자와 마찬가지로 민법 제548조 제1항 단서 소정의 제3자에 해당된다고 봄이 상당하고, 그렇다면 그 계약해제당시 이미 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖춘 임차인은 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다."라고 하였다(대법원1996.8.20.선고96다17653판결).

 따라서 임차인이 계약이 해제되기 이전의 소유자와 임대차계약을 체결하고 대항력을 갖추었다면, 당해 건물의 새로운 취득자에게도 민법제548조제1항 단서의 제3자로서 주택임차권을 주장하여 그의 명도청구에 응하지 않아도 될 것이다.

주택 Q 4 : 전소유자의 가압류채권자가 본안소송에서 승소하여 강제경매절차의 매수인에 대한 임차인의 대항력?

 A : 대항할 수 없다.

 가압류명령의 집행은 가압류의 목적물에 대하여 채무자가 매매, 증여 또는 담보권의 설정, 기타 일체의 처분을 금지하는 효력을 생기게 한다.

 만일, 채무자가 처분금지명령을 어기고 일정한 처분행위를 하였을 경우 그 처분행위는 절대적 무효는 아니지만, 가압류에 의한 처분금지의 효력 때문에 그 집행보전의 목적을 달성하는데 필요한 범위 안에서 가압류채권자에 대한 관계에서는 상대적 무효가 될 것이다(대법원1994.11.29.94마417결정).

 따라서 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 객관적 범위인 가압류결정 당시의 청구금액의 한도 안에서는 가압류채권자에 대하여 임대인 소유권취득이 무효가 되며, 그 임대인으로부터 주택을 임차한 임차인의 주택임차권 역시 가압류채권자에 대하여 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 객관적 범위인 가압류결정 당시의 청구금액의 한도 안에서는 무효가 되므로 가압류채권자의 경매신청에 의하여 소유권을 취득한 매수인에 대하여 임차인의 주택임차권도 주장할 수 없게 될 것이다.

 따라서 임차인은 위 경매절차에서 가압류결정 당시의 청구금액의 한도 안에서는 배당에 참가할 수 없을 것이며, 임차인은 임대인을 상대로 보증금의 반환을 요구하거나, 가압류채권자에게 배당을 실시하고 남는 금액이 있는 경우에는 제3취득자인 임대인에게 교부될 잉여금교부청구권을 가압류한 후 승소판결 등 채무명의를 확보하여 압류 및 추심명령 또는 전부명령을 받아 보증금을 회수할 수 있을 것이나, 당해 경매절차에서 배당요구를 하여 직접 배당 받을 수도 있다는 견해도 있다.

주택 Q 5 : 아파트관리비 중 장기수선충당금(특별수선충당금)?

 A : 소유자가 부담하여야 한다.

 주택법 제51조에 “①관리주체는 장기수선계획에 의하여 공동주택의 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 당해 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다.”라고 규정하여 그 부담의 주체를 ‘주택의 소유자’로 하였다.

 그러므로 장기수선충당금은 임대인인 소유자가 납부해야 할 의무가 있으므로, 임차인이 임대차계약기간 동안 매월 관리비에 장기수선충당금을 포함하여 납부하여 왔다면 기간만료시 소유자에게 반환 청구할 수 있을 것이다.

주택 Q 6 : 공유주택 임차시 공유자 전원의 동의를 받아야 하는지?

 A : 과반수 동의로 유효하며, 다른 지분권자에게 대항력을 갖는다.

 공유자는 공유물의 사용ㆍ수익은 지분의 비율로 사용·수익할 수 있으며(민법 제263조 후문), 공유물의 처분·변경은 다른 공유자의 동의 없이 할 수 없으나(민법 제264조), 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정하도록 규정하고 있다(민법 제265조 본문).

 그리고 판례는 과반수공유자의 결의 없이 한 임대차계약은 무효라고 하였다(대법원1962.4.4.선고62다1, 65다2348 판결). 즉 과반수가 되지 않는 소수지분권자(1/2 지분권자)가 다른 공유자의 동의없이 목적물 전체를 타에 임대하는 경우에는, 소수지분권자의 임대차계약은 다른 공유자에 대한 관계에서 당연히 무효가 된다.

  따라서 과반수지분의 공유자로부터 특정 부분의 사용·수익을 허락 받은 제3자의 점유는 다수지분권자의 공유물관리권에 터 잡은 적법한 점유이므로 그 제3자는 소수지분권자에 대하여도 그 점유로 인하여 법률상 원인 없이 이득을 얻고 있다고는 볼 수 없다라고 하였다(대법원2002.514선고2002다9738판결). 그러므로 공유자전체지분의 과반수의 결의에 의하여 임차한 경우 다른 지분권자에 대하여 대항력을 갖는다.

 

 그러나 임차인은 계약기간만료시 보증금반환청구는 누구에게 하여야 하는지, 경매 등의 경우 다른 공유지분의 매각대금에서도 배당을 받을 수 있는지에 관하여, 임차인은 동의한 지분권자 에게만 임차보증금반환을 청구할 수 있을 것이고, 경매시에도 동의한 지분권자의 공유지분의 매각대금에서만 배당 받을 수 있을 것이다.

 공유지분권자의 임차보증금반환책임에 있어서 판례는 "건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 수령한 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 임대는 각자 공유지분을 임대한 것이 아니고 임대목적물을 다수의 당사자로서 공동으로 임대한 것이고 그 보증금반환채무는 성질상 불가분채무에 해당된다고 보아야 할 것이다."라고 하였으므로(대법원1998.12.8.선고98다43137판결), 임차인은 동의한 다수 공유지분권자 누구에게나 전세보증금전액의 반환을 청구할 수 있을 것이다.

주택 Q 7 : 임대차계약시 임대인이 경매사실을 알리지 않은 경우?

 A : 임대인에게 보증금반환 또는 손해배상청구를 할 수 있으며, 형사상  으로는 사기죄가 구성될 수도 있다.

 임대차계약을 체결하기 전에 이미 제3자에게 매각허가결정이 있었다면 임차인은 배당요구를 할 수 있는 채권자가 아니므로 매각대금에서 배당 받을 권리는 없다. 다만, 임대인에게 일반채권자로서 임차보증금반환청구를 하든지, 아니면 임대인의 불법행위가 인정되므로 손해배상청구를 할 수가 있을 뿐이다.

 그리고 형사상의 사기죄 구성에 관한 판례를 보면 "사기죄의 요건으로서의 기망(欺罔)은 널리 재산상의 거래관계에 있어 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적 또는 소극적 행위를 말하는 것이고, 이러한 소극적 행위로서의 부작위에 의한 기망은 법률상 고지의무 있는 자가 일정한 사실에 관하여 상대방이 착오에 빠져 있음을 알면서도 이를 고지하지 아니함을 말하는 것으로서, 일반거래의 경험칙상 상대방이 그 사실을 알았더라면 당해 법률행위를 하지 않았을 것이 명백한 경우에는 신의칙에 비추어 그 사실을 고지할 법률상 의무가 인정되는 것이고, 임대인이 임대차계약을 체결하면서 임차인에게 임대목적물이 경매진행중인 사실을 알리지 아니한 경우, 임차인이 등기부를 확인 또는 열람하는 것이 가능하더라도 사기죄가 성립한다."라고 하였다(대법원1998.12.8.선고98도3263 판결).

주택 Q 8 : "원인불명"의 화재가 발생한 경우 임차인의 책임?

 A : 임차인이 선량한 관리자로서의 주의의무를 다하였음을 적극적으로 입증하지 못하는 경우 손해배상의 책임이 있다.

 화재 등으로 인하여 임차인의 임차물반환채무가 이행불능이 된 경우에 관한 판례를 보면, "임차인의 임차물반환채무가 이행불능이 된 경우 임차인이 그 이행불능으로 인한 손해배상책임을 면하려면 그 이행불능이 임차인의 귀책사유로 말미암은 것이 아님을 입증할 책임이 있으며, 임차건물이 화재로 소훼된 경우에 있어서 그 화재의 발생 원인이 불명인 때에도 임차인이 그 책임을 면하려면 그 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 입증하여야 한다(대법원1999.9.21.선고99다36273판결).

 이는 화재가 임차인의 임차부분 내에서 발생하였는지의 여부 그 자체를 알 수 없는 경우라고 하여 달라지지 아니한다.(대법원2001.1.19.선고2000다57351판결).

 그러므로 임차인은 임차물에 대해 선량한 관리자로서의 주의의무를 다하였음을 입증하지 못하면 임대인에게 임차목적물을 반환하지 못하는 손해배상을 해주어야 할 책임이 있고, 임대인은 임차목적물의 파손정도에 따른 손해배상금액을 임차보증금에서 공제 또는 상계 할 것이며, 임차주택이 전부 소실되었다면 임차인은 임대인에게 임차보증금반환청구를 할 수 없을 것이다.

 그리고 임대인에게 책임 있는 사유로 화재가 발생한 경우에 관한 판례를 보면 "임차건물이 전기배선의 이상으로 인한 화재로 일부 소훼되어 임차인의 임차목적물반환채무가 일부 이행불능이 되었으나 발화부위인 전기배선이 건물구조의 일부를 이루고 있어 임차인이 전기배선의 이상을 미리 알았거나 알 수 있었다고 보기 어렵고, 따라서 그 하자를 수리·유지할 책임은 임대인에게 있으므로 임차목적물반환채무의 이행불능은 임대인으로서의 의무를 다하지 못한 결과이고 임차인의 임차목적물의 보존에 관한 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 아니한 결과가 아니므로 임차인은 그로 인한 손해배상책임이 없다."라고 한 바 있다(대법원2000.7.4.선고99다64384 판결).

주택 Q 9 : 임차인의 이행지체 중 “임차인의 과실 없이” 화재 등으로 임차건물반환이 불가능해진 경우?

 A : 건물의 소실에 대하여 임차인은 손해배상의 책임을 지지 아니 한다.

 이행지체 중 채무자에게 책임 없는 사유로 인해 이행불능(임차물의 반환불능)으로 된 경우의 채무자의 책임에 관하여는 두 가지가 문제되는데 첫째, 이행지체에 따른 손해배상(지연배상)의 문제이고, 둘째, 이행지체 중에 채무자에게 귀책사유 없이 이행불능으로 진전된 경우에 채무자가 그 이행불능에 따른 손해배상책임을 부담하는지 여부의 문제이다.

 임대차계약에 있어서 임차인은 임대차가 종료한 때에 목적물을 반환할 의무가 있으며, 임차인은 임차건물반환기일을 경과함으로써 이행지체에 있던 중, 이웃건물의 화재로(즉, 임차인에게 책임 없는 사유로 인해) 임차물이 연소되어 이행불능이 된 경우, 이것은 임차인이 이행기일에 임차물을 임대인에게 반환하였다 하더라도 역시 발생될 수 있는 손해이기 때문에 임차인은 건물의 소실에 대한 손해배상책임은 지지 않는다.(민법 제392조 단서).

 다만, 위 화재가 임차인의 책임 없는 사유로 인한 것이라는 입증책임과 임차인이 이행기에 위 임차물을 반환하였다고 하더라도 임대인이 위와 같은 손해를 면할 수 없었다는 사유에 대한 입증책임은 임차인에게 있다 할 것이다(대법원1962.5.24.선고62다175,카6736 판결).

주택 Q 10 : 임차인이 보증금에서 연체된 월세의 공제(충당)를 주장할 수 있는지?

 A : 주장할 수 없다.

 임차인이 월세를 지급하는 대신 보증금에서 공제하라고 할 수 있는지에 관하여 판례는 "임차인이 임대차계약을 체결할 당시 임대인에게 지급한 임대차보증금으로 연체차임 등 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무가 담보된다 하여 임차인이 그 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행책임을 면할 수는 없다."라고 하였다(대법원1994.9.9.선고94다4417판결).

 또한 "임대차계약이 종료되었다 하더라도 목적물이 명도 되지 않았다면 임차인은 보증금이 있음을 이유로 연체차임의 지급을 거절할 수 없다."라고 하였다(대법원1999.7.27.선고99다24881판결).

 따라서 임차인은 연체된 월세를 보증금에서 공제하라고 항변할 수는 없으며, 비록 보증금이 남아 있다고 하여도 월세 연체액이 2개월분의 월세액에 달하는 때에는 임대인은 임대차계약을 일방적으로 해지하고 주택의 명도를 청구할 수 있을 것이다.

주택 Q 11 : 월세 있는 임대차에서 임차보증금에 대한 전부명령?

 A : 임대인의 채권을 공제한 잔액에 대하여만 전부명령이 유효하다.

 이와 관련된 판례를 보면, "건물임대차에 있어서의 임차보증금은 임대차존속중의 임료뿐만 아니라 건물명도의무이행에 이르기까지 발생한 손해배상채권 등 임대차계약에 의하여 임대인이 임차인에 대하여 가지는 일체의 채권을 담보하는 것으로서, 임대차종료 후에 임대인에게 명도 할 때 체불임료 등 모든 피담보채무를 공제한 잔액이 있을 것을 조건으로 하여 그 잔액에 관한 임차인의 보증금반환청구권이 발생하고, 또한 임차보증금을 피전부채권으로 하여 전부명령이 있은 경우에도 제3채무자인 임대인은 임차인에게 대항할 수 있는 사유로써 전부채권자에게 대항할 수 있는 것이어서 건물임차보증금의 반환채권에 대한 전부명령의 효력이 그 송달에 의하여 발생한다고 하여도 위 보증금반환채권은 임대인의 채권이 발생하는 것을 해제조건으로 하는 것이므로, 임대인의 채권을 공제한 잔액에 관하여서만 전부명령이 유효하다."고 하였다(대법원1998.10.20.선고98다31905판결,1988.1.19.선고87다카1315판결).

그리고 임차인의 목적물반환의무도 위 금액에 관하여서만 서로 동시이행의 관계에 있게 된다(대법원1998.5.29.선고98다6497판결, 2002.12.10.선고2002다52657판결).

 따라서 전부채권자는 채무자(임차인)의 연체된 임차료를 공제하고 남은 금액에 대해서만 제3채무자(임대인)에 대해 청구할 수 있게 된다.

주택 Q 12 : 임차건물에 도둑이 든 경우 임대인의 손해배상책임?

 A : 임대인은 사용?수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담하되, 특별한 사정이 없는 한 임차인의 안전배려·보호의무까지 부담한다고 볼 수는 없다.

 이에 관한 판례를 보면 "통상의 임대차관계에 있어서 임대인의 임차인에 대한 의무는 특별한 사정이 없는 한 단순히 임차인에게 임대목적물을 제공하여 임차인으로 하여금 이를 사용·수익하게 함에 그치는 것이고, 더 나아가 임차인의 안전을 배려하여 주거나 도난을 방지하는 등의 보호의무까지 부담한다고 볼 수는 없다."(대법원1999.7.9.선고99다10004 판결).

 따라서 임차인은 특별한 사정이 없는 한 임대인에게 도난사고로 인한 손해배상을 청구하기는 어렵다고 보아야 한다.

주택 Q 13 : 대항력 있는 임차인이 임차주택을 경매절차에서 매수한 경우, 후순위 저당권에 대한 임차권의 대항력?

 A : 대항할 수 없다. 즉, 혼동으로 임차보증금반환채권은 소멸한다.

 대항력 있는 선순위 만일 임차인이 당해주택을 경매절차에서 매수한다면 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있는 임차인의 지위와 경매절차의 매수인으로서의 지위를 겸유하는 것이 되어 이 경우 임차인의 임차보증금반환청구채권은 어떻게 될 것인지에 관하여 판례를 보면 "주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖춘 후 임차주택의 소유권이 양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계 하는 경우에는 임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환채무는 소멸하는 것이고, 대항력을 갖춘 임차인이 양수인이 된 경우라고 하여 달리 볼 이유가 없으므로 대항력을 갖춘 임차인이 당해 주택을 양수한 때에도 임대인의 보증금반환채무는 소멸하고 양수인인 임차인이 임대인의 자신에 대한 보증금반환채무를 인수하게 되어, 결국 임차인의 보증금반환채권은 혼동으로 인하여 소멸하게 된다."라고 하였다(대법원1996.11.22.선고96다38216판결,1998.9.25.선고97다28650판결).

주택 Q 14 : 임차주택을 경락 받은 임차인이 배당금채권으로 매각대금과의 상계할 수 있는지?

 A : 매각결정기일이 끝날 때까지 신고하여 상계처리 할 수 잇다.

 경매절차에서 매각대금의 지급에 갈음하는 특별한 지급방법으로는 ①배당액과의 상계 ②채무의 인수방법이 있다.

 먼저 배당액과의 상계에 관하여 민사집행법 제143조 제2항에 "채권자가 매수인인 경우에는 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하고 배당 받아야 할 금액을 제외한 대금을 배당기일에 낼 수 있다."라고 규정하고 있다.

 그러므로 배당 받을 채권자가 매수인인 경우에 매수인은 자기가 교부 받을 배당액과 매각대금을 대등액에서 상계 할 수 있으며, 이에 의하여 그 한도에서 대금지급의 효력이 생기는 한편 채권에 대한 배당액교부의 효과가 생긴다. 이 경우 매각대금액이 배당액보다 많을 경우에는 매수인은 그 차액을 납부하여야 함은 물론이다.

 또한, 민사집행법 제143조 제1항에 의하면 "매수인은 매각조건에 따라 부동산의 부담을 인수하는 외에 배당표의 실시에 관하여 매각대금의 한도에서 관계채권자의 승낙이 있으면 대금의 지급에 갈음하여 채무를 인수할 수 있다."라고 규정하고 있으므로, 여기서의 채무인수는 반드시 모든 채권자의 채무를 인수하여야 하는 것은 아니고 승낙을 얻은 일부채권자의 채무만 인수할 수 있을 것이다.

주택 Q 15 : 임차건물의 소유권 변동시 임차인의 임차계약 해지권?

 A : 임차인이 임대차의 승계를 원치 않는 경우 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인은 이의를 제기하여 임대차계약을 해지할 수 있고, 임차보증금의 반환을 청구할 수 있다.

 주택임대차보호법 제3조 제2항에서는 "임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다.)은 임대인의 지위를 승계 한 것으로 본다."라고 규정하고 있으나, 이는 일반적인 양도의 경우에 승계는 양도인과 양수인 사이에 특별한 합의가 필요 없이 대항력의 당연한 효과로서 양수인은 종전 임대인의 권리의무를 포괄적으로 승계한다. 이러한 지위승계는 법률상 당연한 승계이므로 임차인에게의 통지나 임차인의 동의·승낙이 필요 없으나, 임차주택이 경매절차에서 매각될 경우에는 소멸되는 선순위 저당권보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것이고, 따라서 그 경매절차의 매수인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없을 것이므로 임차인은 매수인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없게 된다(대법원 2000.2.11.선고99다59306판결).

 따라서 임차인이 일반 양수인에 대하여는 소정의 대항력을 가진다 하더라도, 선순위의 저당권이 있는 경우 경매절차의 매수인 등 제3자에게는 언제든지 권리를 상실할 가능성이 있다.

 그리고 "임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이고, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로, 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위를 양도 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계 되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다."라고 하였으며(대법원1998.9.2.자98마100결정), "임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다."라고 하였다(대법원2002.9.4.선고2001다64615).

 따라서 임대인이 위 임차주택을 제3자에게 매도한다면 그 사실을 알게 된 후 곧바로 임대인에게 내용증명우편 등으로 이의를 제기하여 임대차계약을 해지하고 임대인에게 임차보증금의 반환을 청구할 수 있다고 할 것이다.

주택 Q 16 : 상환이행판결을 받은 임차인이 경매신청하는 경우?

 A : 임차주택을 명도하지 않고 경매신청을 할 수 있다.

 임차보증금을 반환받지 못한 임차인은 부득이 법원에 임차보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받아 그 주택을 강제집행 하여 보증금에 충당할 수밖에 없다. 그러나 법원은 임차주택을 명도 함과 동시에 임차보증금을 반환하라는 일부승소판결(상환판결)을 하게 된다.

 그런데 민사집행법 제41조(집행개시의 요건) 제1항은 "반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다."라고 규정하고 있기 때문에 임차인이 경매를 신청하기 위해 주택명도를 선이행하여야 하는데, 이에 대해 주택임대차보호법 제3조의2 제1항에 "임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 기타 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법 제41조의 규정에 불구하고 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다."라고 규정하고 있다.

주택 Q 17 : 공동임차인의 밀린 임차료?

 A : 공동임차인은 연대하여 의무를 부담한다.

 사용대차의 경우 공동차주(共同借主)의 연대의무에 관하여 민법 제616조에 의하면 "수인이 공동하여 물건을 차용한 때에는 연대하여 그 의무를 부담한다."라고 규정하고 있고, 같은 법 제654조에 의하면 위 민법 제616조를 임대차에도 준용한다고 규정하고 있다. 그러므로 공동임차인간에는 연대하여 그 의무를 부담한다할 것이다.

 따라서 공동임차인은 연대하여 임대인에 대하여 의무를 부담하게 될 것이므로, 임대인은 공동임차인 모두에게 연대책임을 물어 연체된 월세 전액을 청구할 수 있을 것이다.

주택 Q 18 : 양도담보권자가 주택임대인의 지위를 승계하는지?

 A : 임대인의 지위를 승계하지 않아, 보증금 반환 청구를 할 수 없다.

 양도담보권자가 주택임대차보호법 제3조제2항의 양수인에 포함된다고 해석한다면 양도담보권자에게 임차보증금반환을 청구할 수 있을 것이나, 이에 관하여 판례를 보면, "주택임대차보호법 제3조제2항은 '임차주택의 양수인'은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다."라고 규정하는바, 위 규정에 의하여 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 되는 임차주택의 양수인이 되려면 주택을 임대할 권리나 이를 수반하는 권리를 종국적·확정적으로 이전받게 되는 경우라야 한다."라고 하였나(대법원2002.4.12.선고2000다70460판결), 이른바 양도담보의 경우에는 채권담보를 위하여 신탁적으로 양도담보권자에게 주택의 소유권이 이전될 뿐이어서, 특별한 사정이 없는 한 양도담보권자가 주택의 사용·수익권을 갖게 되는 것이 아니고 주택의 소유권이 양도담보권자에게 확정적·종국적으로 이전되는 것도 아니므로, 양도담보권자는 이 법 조항에서 말하는 양수인에 해당하지 않는 것이 타당하다."라고 하였다(대법원1993.11.23.선고93다4083판결).

 따라서 임차인은 양도담보권자에 대하여 임차보증금반환청구를 할 수 없고, 양도담보권설정자에 대해서만 임차보증금반환청구를 할 수 있다.

주택 Q 19 : 대지 및 주택에 선순위 근저당권자가 “대지부분만” 경매를 신청한 경우 임차인의 우선변제권.

 A : 대지의 매각대금에 대하여 순위에 따라 우선변제권이 있다.

 주택임차인은 법제3조의2 2항에 따라 대지를 포함한 주택의 환가대금에서 배당받는데, 이는 대지 및 건물에 관한 근저당권자가 대지 및 건물에 관하여 경매 신청하였다가 대지 부분만이 매각되었거나, 대지만이 경매 신청된 경우라도(대판1999.7.23.99다25532) 마찬가지이고, 대지와 건물에 대하여 따로 경매절차가 진행 중이라면 양 절차 모두에서 순위에 따른 우선변제를 받을 수 있다.

 주택임차인은 그 대지를 포함한 건물의 사용?수익권을 취득하는 것으로 보아야 하고, 임대차계약 당시 임차인이 보증금 회수를 담보할 수 있는 임차주택이란 대지를 포함한 건물 전체라고 보아야 할 것이기 때문이다. 따라서 임차인은 대지의 낙찰대금으로부터도 순위에 따른 우선변제를 받을 수 있다.

 소액임차인도 같은 경우에도, 대지에 관한 낙찰대금 중에서 소액보증금을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제를 받을 수 있다(대법1996.6.14,96다7595배당).

 따라서 건물과 대지가 시기를 달리하여 따로 매각되는 경우에도 소액임차인은 먼저 매각되는 목적물의 매각대금 1/2 한도 안에서 우선변제를 받고 잔여보증금이 있으면 후에 매각되는 목적물의 매각대금 1/2의 한도 안에서 다시 우선변제를 받는다(송민84-10).

주택 Q 20 : 나대지에 근저당이 설정된 후 신축한 주택에 근저당권자가 대지만 경매신청 한 경우?

 A : 대지의 매각대금에서 소액임차인의 최우선변제권 및 우선변제권도 없으며, 법정지상권도 성립되지 않는다. 즉, 대지의 매수인에게 대항할 수 없다.

 나대지에 저당권이 설정된 후에 건물이 신축되었고, 그 신축건물을 임차한 소액임차인이 대지의 매각대금에 대하여도 최우선변제권을 주장할 수 있는지에 관하여, 관련 판례를 보면 "임차주택의 환가대금에는 건물뿐만 아니라 대지의 환가대금 및 가액도 포함된다고 규정하고 있어, 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제 받을 수 있다고 할 것이나(대법원1996.6.14.선고96다7595판결), 이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권설정 당시에 이미 그 지상건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고, 저당권설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다고 보아야 한다."(대법원1999.7.23.선고99다25532판결).

 그리고 토지소유자 甲이 나대지에 근저당권을 설정한 후 지상에 건물을 신축하였고 나중에 근저당권자가 대지만 경매신청 하여 乙이 대지를 낙찰 받았을 경우 건물소유자 甲은 토지소유자인 乙에게 법정지상권이 성립됨을 주장할 수도 없다. 이는 “토지에 근저당권이 설정될 당시에 지상에 건물이 존재하여야 한다.”라는 법정지상권의 성립요건 중에 하나를 갖추지 못했기 때문이다. 따라서 乙은 법정지상권을 가지지 못하는 甲에 대하여 건물의 철거를 요청할 수 있을 것이나, 현실적으로는 건물철거보다는 甲이 乙의 토지를 또는 乙이 甲의 건물을 매수하는 방향으로 정리될 수 있을 것이다.

 이 때 신축건물의 임차인과 대지낙찰자 乙과의 관계는 어떻게 될까? 아무런 관계가 없다. 왜냐하면 乙은 대지만을 낙찰 받았을 뿐이지 건물부분에 대한 소유권을 취득한 자가 아니기 때문이다. 주택임대차보호법에서 말하는 임대차의 목적이 된 주거용건물의 양수인은 임차주택의 양수인을 의미하는 것이므로 단순히 대지의 소유권을 취득한 자에 불과할 경우, 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인에 해당한 자로 보기 어렵기 때문이다(대법원1998.4.10.선고98다3276판결).

주택 Q 21 : 나대지에 근저당이 설정된 후 신축한 주택에 근저당권자가 대지와 주택을 “일괄경매” 신청한 경우?

 A : 대지의 매각대금에 대하여는 우선변제권(최우선변제권 포함)이 없으나, 주택매각대금에 대하여는 우선변제권이 있으며, 건물말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인은 경락인에게 대항할 수 있다.

 이 경우 법정지상권을 논할 필요가 없게 된다. 경매결과 토지와 건물의 소유자가 동일하게 되기 때문이다. 문제는 주택임차인들 이다.

 주택신축 전에 대지에 설정되어 있던 근저당권자는 대지와 주택 모두에 대하여 일괄경매를 신청할 수 있는 권한만 있을 뿐(저당지상물 경매청구권) 주택에 대하여는 우선변제권을 행사할 수 없고(민법제365조단서) 낙찰 후 대지 배당금 전액에서 우선변제 받을 수 있게 된다. 즉, 임차인은 토지 낙찰자에게는 대항할 수 없으나(만약 대항력이 인정된다면 낙찰금액이 저감될 것이고 그러하면 대지 근저당권자의 이익을 침해하는 결과가 되어 대항할 수 없게 되는 것임) 건물 낙찰자에게는 대항할 수 있는데, 대지 낙찰자가 곧 건물낙찰자로서 대항력 있는 주택임차인은 낙찰자에게 대항할 수 있게 되는 것이다. 그러므로 임차인이 대항력을 갖추고 있다면 경락인에 대하여 임차권이 유효함을 주장할 수 있을 것이다. 즉, 토지와 건물의 말소기준권리가 상이하여 낙찰자에게 대항할 수 있는 임차인은 건물 말소기준권리보다 먼저 전입신고한 자로서 권리분석시 주의하여야 할 것이다.

주택 Q 22 : 임대차사실을 부인한 임차인의 대항력 및 우선변제권?

 A : 적극적으로 숨긴 경우에는 금반언 및 신의칙에 위반되어 보호받지 못할 수 있으며 배당요구 또한 허용되지 않을 수 있다.

 "근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시 대항력을 갖춘 임차인이 그 임대차 사실을 부인하면 담보권자는 임차주택의 담보가치를 높게 평가할 것이며, 나아가 임차인이 임차보증금에 대한 권리주장을 않겠다는 내용의 확인서를 작성해준 경우, 그 후 그 건물에 대한 경매절차에서 이를 번복하여 대항력 있는 임대차의 존재를 주장함과 아울러 근저당권자보다 우선적 지위를 가지는 확정일자부 임차인임을 주장하여 그 임차보증금반환채권에 대한 배당요구를 하는 것은 특별한 사정이 없는 한 금반언 및 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다."고 하였다(대법원,2000.1.5.자99마4307결정).

주택 23 : 채무자인 처에 대한 부동산인도명령의 공동점유자인 남편에 대한 효력?

 A : 인도명령의 집행력이 미치는 인적범위는 소유자나 채무자 이외에 경락허가결정 후의 일반승계인, 압류의 효력발생 후의 특정승계인 및 불법점유자와 채무자와 한 세대를 구성하는 자에게도 미친다.

 민사집행법 제136조 제1항에 의하면 "법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자·소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다. 다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다."라고 규정하고 있다.

 그런데 채무자에 대한 인도명령의 집행력이 미치는 인적 범위에 관한 판례를 보면, "인도명령의 상대방은 경매목적물의 소유자나 채무자 이외에도 경락허가결정후의 일반승계인, 경매개시결정에 인한 압류의 효력발생후의 특정승계인 및 불법점유자를 포함한다."라고 하였다(대법원1973.11.30.자73마734결정).

 또한 "부동산의 인도명령의 상대방이 채무자인 경우에 그 인도명령의 집행력은 당해 채무자는 물론 채무자와 한 세대를 구성하며 독립된 생계를 영위하지 아니하는 가족과 같이 그 채무자와 동일시되는 자에게도 미친다."라고 하면서 "근저당권의 채무자인 처에 대한 적법한 부동산인도명령의 집행 당시 대항력을 갖춘 임차권자가 아니고, 또한 처와 같은 세대를 구성하면서 그 부동산을 공동점유하고 있었던 남편의 공동점유를 본인의 의사에 반하여 배제하였다고 하여 이를 곧 점유의 위법한 침탈이라고 할 수는 없다."라고 하였다(대법원1998.4.24.선고96다30786판결,1998.6.26.선고98다16456,16463판결).

주택 Q 24 : 피상속인의 사실혼배우자에게 주택임차권의 승계?

 A : 상속권자 없이 사망한 경우, 사실혼 배우자에게 상속(승계)된다.

 민법에서는 재산상속에 대하여 배우자가 제1순위의 상속인으로 되어 있으나, 주택임대차보호법에서는 임차권의 승계를 일반상속법의 원리와 다르게 규정하고 있다.

 주택임대차보호법의 규정을 살펴보면, 먼저 임차인이 상속권자 없이 사망한 경우에는 상속권이 없는 사실상 혼인관계에 있는 사람일지라도 임차권 즉, 임차인의 권리와 의무를 승계 한다(주택임대차보호법 제9조 제1항).

 이에 반하여 같이 공동생활을 하는 상속인이 있는 경우에는 사실상의 배우자는 상속권이 없다. 그리고 임차인이 사망할 당시 상속권자가 그 주택에서 가정공동생활을 하지 않고 있는 경우에는, 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 사람과 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차권 즉, 임차인의 권리와 의무를 승계 한다(주택임대차보호법 제9조 제2항).

[상가건물]

상가 Q 1 : 임차목적물에 대한 임대인의 수선의무의 범위?

 A : 임차목적에 따라 사용?수익할 수 없는 상태라면 임대인에게 수선의무가 있다.

 임대인은 임대물의 사용·수익에 필요한 수선을 하여야 할 의무를 부담하여야 한다(민법 제623조). "임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다"(대법원1994.12.9.선고94다34692,94다34708판결)라고 하였다.

상가 Q 2 : 필요비, 유익비의 임대인 부담범위?

 A : 보존에 관한 필요비와 임차물의 객관적 가치를 증가시킨 유익비는  임대인이 부담 하여야 하나, ‘원상회복’의 특약이 있는 경우 필요비, 유익비의 상환청구권을 미리 포기한 취지로 볼 수 있다.

 민법 제626조에 의하면 "임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다. 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다.

 여기서 '유익비'란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용이고, '필요비'란 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 말한다(대법원1993.10.8.선고93다25738,25745판결).

 그리고 임차인이 일응 유익비라고 인정될 여지가 있는 경우, 임대인을 상대로 점포를 명도한 날로부터 6개월 이내에 소송을 제기하여(민법 제617조, 제654조) 당해 임차건물의 객관적인 가치증가액수를 모두 입증한다면, 임대인으로 부터 비용을 상환 받을 수 있을 것이다. 또한 계약기간이 종료되어 임대인이 명도청구를 한다고 하여도 유익비상환청구권에 기한 유치권항변을 행사하여 적법하게 건물을 점유할 수 있다.

 또한 판례는 "필요비, 유익비의 상환청구권을 미리 포기하는 약정은 유효하다."라고 하였으며(대법원1993.10.8.선고93다25738,25745판결), "건물의 임차인이 임대차관계 종료시에는 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있어 임차인은 유치권을 주장할 수 없다."라고 하였고(대법원1995.6.30.선고95다12927판결), "건물 임차인이 자신의 비용을 들여 증축한 부분을 임대인 소유로 귀속시키기로 하는 약정은 임차인이 원상회복의무를 면하는 대신 투입비용의 변상이나 권리주장을 포기하는 내용으로서 특별한 사정이 없는 한 유효하므로, 그 약정이 부속물매수청구권을 포기하는 약정으로서 강행규정에 반하여 무효라고 할 수 없고 또한 그 증축부분의 원상회복이 불가능하다고 해서 유익비의 상환을 청구할 수도 없다."라고 하였으므로(대법원1996.8.20.선고94다44705판결), 이러한 약정이 있는 경우에는 유익비를 상환청구 할 수 없다.

상가 Q 3 : 임차보증금반환청구채권의 양도?

 A : 양도 할 수 있으며, 양수인은 임대인에게 임차보증금의반환을 직접 청구 할 수 있다.

 임차권의 양도의 제한에 관하여 민법 제629조에 의하면 "①임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다. ②임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다."라고 규정하고 있어 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도한 경우에는 임대인이 계약을 해지하고 임차목적물의 반환을 청구할 수 있다.

 그런데 임차권의 양도와 임차보증금반환청구채권의 양도는 구별되어야 할 것이다. 즉, 임차권의 양도는 임차보증금반환청구채권만이 아니라 임차목적물의 사용·수익을 포함한 임차인으로서의 모든 권리를 양도하는 것이며, 임차보증금반환청구채권의 양도는 계약이 종료된 후 임차보증금의 반환을 청구할 수 있는 단순한 임차보증금반환청구채권만을 양도하는 것이다.

 그리고 임차권양도금지특약이 있는 경우 임차보증금반환채권양도까지 금지되는지에 관한 판례를 보면, "임차인과 임대인간의 약정에 의하여 임차권의 양도가 금지되어 있다 하더라도 그러한 사정만으로 임대차계약에 따른 임차보증금반환채권의 양도까지 금지되는 것은 아니므로, 乙(임차인 겸 양도인)이 丙(양수인)에게 임차보증금반환채권을 양도하고, 甲(임대인)에게 임차보증금반환채권이 丙에게 양도되었다는 통지를 한 이상, 그 후 甲과 乙간의 임대차계약이 종료되는 경우 丙으로서는 임차보증금반환채권의 양수인으로서 甲이 乙과 丙간의 임차권양도에 동의하였는지의 여부에 상관없이 甲에 대하여 이 사건 임차보증금의 반환을 구할 수 있다."라고 하였다(대법원 2001.6.12.선고2001다2624판결).

 

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