[점유취득시효사건]지료청구기준

 

지료 청구 기준

▣ 통상 공시지가의 연7~8% 수준

- 사건번호 : 대법원 제2부 판결 88다카 18504 [지료]

원심판결 : 서울고등법원 1988. 5. 24. 선고 87나1625판결

"원심이 채용한 위 감정인에 의하면 이 사건 토지가격을 감정기준일 현재 평당 360만원으로 보고

그 임료를 토지가격의 7%로 평가하였으며 "

▣ 지료청구 문제

(1) 법정지상권이 성립할 때 소유권등기일부터 매달 일정한 지료(임료)를 내라는 청구를 할 수 있습니다. 협의가 안 될 때는 소송중에 법원을 통하여 지료감정신청을 하고, 법원에서 지정한 감정평가사가 감정을 하게 됩니다. 통상 법정지상권의 경우 감정가의 5% 내외의 수익률을 기대할 수 있고, 저가에 낙찰받으면 그만큼 수익률이 높아집니다. 사례의 경우 매달 95만원 가량의 지료가 인정되었는데 투자금액이 1억 1,200만원 가량이고 은행이자율이 낮은 점에 비추어 상당한 수익률이라 하겠습니다.(연 10% 가량)

(2) 지료를 과연 받아낼 수 있는지 의문이 있을 것입니다. 통상 사업이 부도나거나 하여 경매당한 사람이 무슨 돈으로 매달 일정한 지료를 낼 것인지가 문제입니다. 대개 지료를 낼 능력이 없거나 낼 의사가 없는 경우입니다. 이때는 2년간 기다려서 “지상권 소멸통고”를 하고 다시 건물철거청구를 할 수 있습니다. 2년치 지료를 받지 못했다는 점을 주장하고 법정지상권자가 이를 냈다는 것을 입증하지 못하면 건물철거 판결이 나게 되고, 이후 집행을 할 수 있습니다.(다시 협의하는 것은 당사자 자유)

(3) 건물의 소유자, 즉 법정지상권자의 수가 많을수록 유리합니다. 왜냐하면 각 공유자들은 모두 대지소유자에게 지료지급의무가 있는데 이를 민법 411조에 규정한 “불가분채무”라고 합니다.(일종의 연대채무입니다) 판례도 예컨대 공유부동산을 임차한 임차인의 임대차보증금은 모든 공유자가 각자 반환의무가 있다는 것입니다. 지료도 마찬가지입니다.  

(4) 대개는 법정지상권자로부터 지료채권을 확보하기가 어렵고 다만 지상건물을 압류, 다시 이를 강제경매에 부치고 이 건물을 낙찰받는 방법도 있습니다.(대지권이 없으므로 거의 입찰에 참여하지 않을 것임) 이 때 건물에 선순위자가 많다면 지료채권에 대하여 배당을 받기가 어려울 것이고 건물이 근저당, 가압류 등이 없이 깨끗하다면 지료채권액으로 낙찰가액 일부를 상계할 수도 있을 것입니다.

  

(5) 지상건물 소유자는 잠적해 버리고(원룸, 다가구 등 보증금을 많이 받은 “깡통건물”에서 다수 발생함) 다수의 세입자만 남은 경우 적절한 수익을 붙여 세입자들에게 되파는 방법도 있습니다.(잠적한 "전 소유자"와 세입자간 법률문제는 그들이 알아서 처리하기로 하고)

 

 

 

 

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