[점유취득시효사건]지상권과토지임차권의차이

지상권과 토지임차권

지상권과 토지임차권은 어떻게 다른다

남의 토지를 사용하는 방법에는 지상권을 설정하는 방법과 토지임대차계약을 하는 두가지 방법이 있을 수 있다. 그런데 남의 토지를 사용하는 경우 대부분 토지임대차계약을 하는 방법이 사용된다. 토지소유자입장에서 지상권을 설정해 주는 것보다는 임대차계약 형태로 빌려주는 것이 훨씬 부담이 적기 때문이다. 지상권은 토지임차권보다 훨씬 더 강한 힘을 가지고 있다. 그래서 토지소유자들은 대개 지상권설정을 꺼려한다.

1. 지상권은 제3자에 대한 대항력이 있지만 토지임차권은 제3자에 대한 대항력이 없다.

지상권은 물권인데 반해 토지임차권은 채권이다. 따라서 토지소유자가 변경이 되는 경우 지상권자는 이에 대해 아무런 영향을 받지 않는다. 지상권자는 지상권계약기간동안에는 설사 토지소유자가 바뀌더라도 그 토지를 계속해서 사용할 수 있다.

그런데, 임차인은 상황이 좀 다르다. 토지임차권은 임대인(토지소유자)에 대하여 당해 토지를 사용·수익하게 할 것을 청구할 수 있는 채권에 불과하다. 따라서 토지임차인은 임대인에 대해서만 권리를 가질 뿐 기타 제3자에 대해서는 아무런 권리주장을 할 수 없다.

만약 임대차 대상 토지가 매매되어 소유자가 바뀐 경우에, 토지의 매수인(양수인)이 임차인에 대하여 당해 토지의 인도를 청구할 경우 임차인은 토지를 넘겨 주어야 한다. 임차인에게는 양수인에 대한 대항력이 없기 때문이다. 다만 토지임차권을 등기한 경우에는 임차권자도 제3자에게 대항할 수 있다.

2. 지상권은 자유롭게 양도가 가능하다 임차권은 임대인의 동의가 있어야 한다.

지상권은 자유롭게 양도하거나 임대하거나 또는 담보로 제공할 수 있다. 반면 임차인은 임대인의 동의없이는 토지임차권을 양도하거나 전대하지 못한다.

3. 지상권은 토지임차권보다 존속기간이 더 길다.

지상권과 토지임차권은 존속기간에 차이가 있다. 먼저 지상권을 살펴보자. 존속기간에 대하여 지상권은 최장기간의 제한은 없고 오히려 최단기간의 제한이 있다. 즉, 지상권은 계약기간을 길게 하는 것에 대해서는 아무런 규제를 하지 않는 반면 법에서 정해 놓은 기간보다 짧은 기간으로 계약하는 것은 인정하지 않겠다는 것이다. 그만큼 지상권은 강력한 권리이고, 지상권자 입장에서 유리한 권리이다.

민법상 지상권의 존속기간은

석조(石造) ·석회조 ·연와조(煉瓦造) 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년,

기타의 건물은 15년,

건물 이외의 공작물인 경우에는 5년이다.

이보다 단축한 기간을 정한 때에는 위의 기간까지 연장하며, 계약으로 존속기간을 정하지 아니한 때에는 위의 최단(最短) 존속기간으로 한다(민법 280 ·281조).

한편 토지임대차기간은 20년을 넘지 못하게 되어 있다. 토지임대차에 대해서는 그 긴을 짧게 하는 것에 대해서는 아무런 규제를 하지 않고 다만 계약기간이 20년을 넘지는 못하도록 하고 있다.

이런 이유등으로 토지소유자는 지상권설정보다는 임대차계약을 더 선호하게 된다.

 

 

 

 

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