[법률실무]소액임차인의최우선변제금액변천내역

소액임차인의 최우선변제금액 변천내역

- 기준일 2021.10.22. -

 

 

▣ 주택 임대차 소액임차인 최우선변제금액

적용시기	서울시, 광역시 등 (군지역 제외)		기타지역
2021. 5. 11. ~ 현재 ※시행일 당시 존속 중인 임대차계약에도 적용	서울특별시	1억5천만 이하 임차인 중 5000만원	6000만원 이하 임차인 중 2000만원
	수도권 과밀억제권역 (별표1 참조), 용인시, 화성시, 김포시, 세종시	1억3천만원 이하 임차인 중 4300만원
	광역시 (군지역 및 인천시 제외), 안산시, 이천시, 광주시(경기), 파주시, 평택시	7000만원 이하 임차인 중 2300만원
2016. 3. 31. ~ 2021. 5. 10. ※시행일 당시 존속 중인 임대차계약에도 적용	서울특별시	1억원 이하 임차인 중 3400만원	5000만원 이하 임차인 중 1700만원
	수도권 과밀억제권역 (인천광역시 포함. 서울시 제외. 별표1 참조)	8000만원 이하 임차인 중 2700만원
	광역시 (군지역 및 인천광역시 제외), 세종시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시(경기)	6000만원 이하 임차인 중 2000만원
2014. 1. 1. ~ 2016. 3. 30.	서울특별시	9500만원 이하 임차인 중 3200만원	4500만원 이하 임차인 중 1500만원
	수도권 과밀억제권역 (서울시 제외. 인천시 포함. 별표1 참조)	8000만원 이하 임차인 중 2700만원
	광역시 (군지역, 인천광역시 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시(경기)	6000만원 이하 임차인 중 2000만원
2010. 7. 26. ~ 2013. 12. 31.	서울특별시	7500만원 이하 임차인 중 2500만원	4000만원 이하 임차인 중 1400만원 (기존과 동일)
	수도권 과밀억제권역 (서울시 제외. 인천시 포함. 별표1 참조)	6500만원 이하 임차인 중 2200만원
	광역시 (군지역, 인천광역시 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시(경기)	5500만원 이하 임차인 중 1900만원
2008. 8. 21. ~ 2010. 7. 25.	수도권 과밀억제권역 (별표1 참조)	6000만원 이하 임차인 중 2000만원	4000만원 이하 임차인 중 1400만원
	광역시 (군지역 · 인천광역시 제외)	5000만원 이하 임차인 중 1700만원
2001. 9. 15. ~ 2008. 8. 20.	수도권 과밀억제권역 (별표1 참조)	4000만원 이하 임차인 중 1600만원	3000만원 이하 임차인 중 1200만원
	광역시 (군지역 · 인천광역시 제외)	3500만원 이하 임차인 중 1400만원
1995. 10. 19. ~ 2001. 9. 14.	3000만원 이하 임차인 중 1200만원		2000만원 이하 임차인 중 800만원
1990. 2. 19. ~ 1995. 10. 18.	2000만원 이하 임차인 중 700만원		1500만원 이하 임차인 중 500만원
1987. 12. 1. ~ 1990. 2. 18.	500만원 이하		400만원 이하
1984. 1. 1. ~ 1987. 11. 30.	300만원 이하		200만원 이하

 

● 아래 사항은 주택임대차보호법 개정시에도 일반적으로 동일하게 적용

(1)‘임대차계약일(계약갱신일 포함)’을 기준으로 개정법령이 적용된다.

(2) 이미 근저당권 등 담보물권이 있으면 법령개정여부와 관계없이 ‘담보물권 설정당시’의 임대차보호법에서 정하는 소액보증금의 범위에 따라 소액임차인여부가 결정된다. 이때 소액임차인의 해당여부의 판단기준이 되는 담보물권은 ‘(근)저당권, 담보가등기, 전세권, 타 확정일자부 주택 또는 상가건물 임차인(대판 92다30597, 92다4953, 2007다45562) 등’이 있다.

● 소액보증금 중 일정액의 합계가 낙찰가에서 경매비용을 제외한 금액의 2분지 1에 해당하는 금액의 한도에서 최우선변제가능(부족시는 채권액대비 안분배당)하며 2분지 1의 규정은 1990. 2. 19. 개정법률부터 적용

● 소액임차인의 최우선변제란 소액임차인보다 선순위의 (가)압류, 저당 등이 있다고 하더라도 소액임차인에게 최우선변제금액을 먼저 지급해 주는 제도다.

● 주택임차인의 대항력은 ‘입주 + 전입신고’ 하면 발생한다.

● 주택의 인도(입주)라 함은 실제 점유를 하여야 하나 배우자나 자녀 등 보조점유자에 의한 점유도 주택의 인도로 본다.

● 주택 및 토지부분에도 그 환가대금에서 우선변제권이 인정되나 토지에 근저당 설정시 건물이 존재하지 않았다면 토지의 환가대금에 대하여 우선변제권이 없다.

 

 

▣ 상가건물 임대차 소액임차인의 최우선변제금액

적용시기	서울시, 광역시 (군지역 제외)		기타지역
2014. 1. 1. ~ 현재 ※2010.12.10. 개정은 상가건물임대차보호법 대상되는 보증금액만 변동 (소액임차인은 변동 없음)	서울특별시	6500만원 이하 임차인중 2200만원	3000만원 이하 임차인중 1000만원
	수도권 과밀억제권역 (서울시 제외. 인천시 포함. 별표1 참조)	5500만원 이하 임차인중 1900만원
	광역시 (군지역 및 인천시 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시(경기)	3800만원 이하 임차인중 1300만원
2010. 7. 26. ~ 2013. 12. 31.	서울특별시	5천만원 이하 임차인중 1500만원	2천5백만원 이하 임차인중 750만원 (기존과 동일)
	수도권 과밀억제권역 (서울시 제외. 인천시 포함. 별표1 참조)	4천5백만원 이하 임차인중 1350만원
	광역시 (군지역, 인천광역시 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시(경기)	3천만원 이하 임차인중 900만원
2002. 11. 1. ~ 2010. 7. 25.	서울특별시	4천5백만원 이하 임차인중 1350만원	2천5백만원 이하 임차인중 750만원
	수도권 중 과밀억제권역 (별표1 참조. 서울시제외)	3천9백만원 이하 임차인중 1170만원
	광역시 (군지역 · 인천광역시 제외)	3천만원 이하 임차인중 900만원

 

● 소액보증금 중 일정액의 합계가 낙찰가에서 경매비용을 제외한 금액의 2분지 1에 해당하는 금액의 한도에서 최우선변제가능(부족시는 채권액대비 안분배당. 2013. 12. 31.까지 3분지 1이었음)

● 보증금 기준은 ‘환산보증금’이며 보증금과 월세환산액 (월차임 x 100)을 더한 금액이다.

● 상가임차인의 대항력은 ‘건물입주 + 사업자등록’ 하면 발생한다.

 

 

▣ 임대차 소액임차인 최우선변제 대상 지역 분류

 

※ 과밀권 (과밀억제권역. 수도권정비계획법시행령 [별표1])

●서울특별시

●인천광역시 [강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불노동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역, 남동국가산업단지 제외]

●의정부시 ●구리시

●남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동· 도농동에 한함)

●하남시 ●고양시 ●수원시 ●성남시 ●안양시 ●부천시

●광명시 ●과천시 ●의왕시 ●군포시 ●시흥시(반월특수지역 제외)

 

※ 과밀권 등에 포함하는 지역 (과밀억제권역 외)

(1) 주택 임대차보호법 시행령상 대상 지역 (2021. 5. 11. 기준) : 용인시, 화성시, 김포시, 세종시

(2) 상가건물 임대차보호법 시행령상 대상 지역 (2020. 12. 10. 기준) : 해당 지역 없음

 

※ 광역시 등에 해당되는 지역

(1) 주택 임대차보호법 시행령상 대상 지역 (2021. 5. 11. 기준) : 광역시, 안산시, 이천시, 광주시(경기), 파주시, 평택시

(2) 상가건물 임대차보호법 시행령상 대상 지역 (2020. 12. 10. 기준) : 광역시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시(경기)

 

 

 

 

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