[점유취득시효사건]건물등소유를목적으로한토지임대차

건물 등 소유를 목적으로 한 토지임대차

1. 계약의 당사자인 임차인이 임대인의 토지를 지상권의 설정목적인 건물 기타 공작물이나 수목의 소유를 목적으로 하여 임대차계약을 할 수 있는 데 이를 '건물등 소유를 목적으로 하는 토지 임대차'라 할 수 있습니다.

2. '건물등 소유를 목적으로 하는 토지의 임대차'를 인정하는 이유는 지상권이 그 존속기간등에 있어서 토지소유자에게 지나친 희생을 강요하는 측면이 있어서 지상권설정계약을 꺼려하게 되자 토지의 효율적인 이용을 꾀할 필요성이 있기 때문입니다.

3. 이렇듯 지상권의 목적과 유사한 목적으로 타인토지에 대하여 임대차계약을 체결할 수 있지만, 이러한 임대차계약는 지상권의 규정을 준용하고 있어도 이는 엄연히 채권관계이며, 지상권과 같이 물권관계는 아닙니다.

4 따라서 이러한 '건물등 소유목적으로 하는 토지 임대차'도 일반 임대차와 같이 차임의 2기의 연체가 있으면 임대인은 임차인에게 임대차를 해지할 수 있으며 이는 '형성권'으로서 즉시 임대차관계가 장래로 향하여 소멸됩니다. 이는 그 형태가 지료의 2년 연체로 지상권을 소멸시키는 지상권설정자의 지상권소멸청구권과 그 구조를 같이 합니다.

5. 그런데 법 조문에서는 642조가 288조를 규정하여 일정한 담보권자를 보호하는 규정을 두고 있습니다.

이 법리를 음미해 봅시다.

갑은 자신이 건물이나 수목 공작물을 소유하기 위해서 토지가 필요합니다. 지상권설정을 통하여 타인의 토지를 빌리면 좋겠지만, 현실적으로 어렵기 때문에 갑은 임대차로 필요한 토지를 빌려야 하겠지요.

따라서 갑은 을에게 을 소유의 토지를 임대차 빌리는 것입니다.

(1) 법률관계를 잘 생각해 보십시오. 임대차의 목적 토지는 임대인 소유이며, 토지와의 관계에서 임차인은 임대인과 사이에 단순 채권관계에 있는 자 일 뿐입니다. 이때 이러한 임대차 관계를 제3자에 대하여 등기하기 위하여는 '임대차 등기'를 하던지 이것이 여의치 않으면 당해 토지위에 자신의 건물등에 대하여는 소유권(보존 또는 이전)등기를 경료하게 되면 제3자에 대항력을 갖출 수 있습니다.(제622조)

그러나 이렇게 대항력을 갖춘 경우에도 임차인이 임대인으로부터 당해 토지의 처분권을 받은 것이 아니므로 당연히 위 토지에 대하여는 저당권 등을 설정할 권한이 임차인에게는 없습니다.

(2) 그렇다면, 저당권을 설정한 경우란 어떤 경우일 까요?

바로 임차목적 토지 위에 있는 건물이나 공작물 수목은 누구의 소유인가요? 바로 임차인의 소유이지요? 바로 이 소유건물에 대하여 임차인 자신이 소유자 이므로 저당권의 설정은 얼마든지 가능합니다.

따라서 임차인이 저당권을 설정하여 주었다는 것은 당해 토지위에 있는 임차인 소유의 건물등에 저당권을 설정하여 주었다는 것이지, 임차지를 저당권설정해 주었다는 것은 있을 수 없습니다.

(3) 그렇다면 이렇게 임차인이 자신의 건물에 저당권을 설정한 후 임차지에 대하여 차임이 연체되고, 임대인이 차임의 연체를 이유로 토지에 대한 임대차계약을 해지하고 이로 인하여 즉시 임차권이 소멸하게 된다면, 그 건물은 토지를 점유할 정당한 권원이 사라지고 결국 철거의 대상이 될 것입니다.

이렇게 된다면, 건물등의 저당권을 갖는 자는 예측하지 못한 손해를 입게 될 것입니다.

따라서 민법 이 경우 당해 건물의 저당권자에게 자신의 권리를 보전할 수 있는 일정한 시간을 벌어주겠다는 측면에서 임대인이 임차인에게 차임연체를 이유로 계약을 해지한 후라도 상당한 기간이 경과한 후에 비로소 임대차계약의 해지의 효과가 발생한다는 것을 정하고 있는 것입니다.

(4) 결론

따라서 민법 제642조를 꼼꼼히 읽어 보시면 (토지임대차의 해지와 지상건물등에 대한 담보물권자에의 통지) 전조의 경우에 그 지상에 있는 건물 기타 공작물이 담보물권의 목적이 된 때에는 제288조의 규정을 준용한다.

라 규정되어 있지요?

따라서 임차인이 임대차관계인 채권관계를 바탕으로 저당권을 설정한다는 것은 분명한 오해이지요?

임차인은 자신의 건물 즉 소유권을 바탕으로 건물에 저당권을 설정하는 것입니다. 단 이 건물의 존재기반이 임차권이므로 이 존재기반 즉 점유권원인 임차권이 소멸하면 그 건물은 점유권원이 상실되어 당해 토지를 더이상 점유할 수 없어 철거의 대상이 되며, 따라서 그 건물을 대상으로 하는 저당권이 위협을 받는 것입니다. 따라서 민법은 이러한 경우에 저당권자의 불측의 손해를 최소화하기 위하여 저당권자를 위하여 일정한 시간을 벌어 주는 것이지요.

결과적으로 저당권자는 건물의 저당권설정자인 채무자 즉 임차인에게 자신의 채권을 실현하여야 하며, 이것이 여의치 않을 경우 당해 건물에 대하여 저당권실행경매를 청구할 수 있을 것이나, 이 경우 경략받을 자가 특별히 없겠지요? 물론 토지의 소유자가 경매에 참여하여 헐값이 받을 수 있겠지만^^

따라서 저당권자는 자신의 채권에 기하여 임차인이 토지 임대인에 제공한 보증금등의 일부를 압류하는 경우도 있을 수 있겠습니다.(여론)

 

 

 

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